新築住宅と中古住宅を購入した際の諸費用はどっちがお得？と考えられたことはないでしょうか。
新築住宅と中古住宅どちらを購入するにしても諸費用が必要になります。今回は、新築住宅と中古住宅を購入した際の諸費用について解説していきたいと思います。
住宅の購入時にかかる諸費用とは、物件価格や本体・別途工事費用以外に必要となるお金のことです。諸費用は購入物件によってかわることもありますが、原則としては以下のものがあります。
〇印紙税を含む各種税金
〇登記関係費用
〇銀行関係費用
〇保険料
〇仲介手数料
〇適合証明申請料等がかかる場合があります。
などです。
新築住宅と中古住宅の諸費用の内訳には違いがあります。
なにが必要なのか余分な費用を請求されるという事は無いとは思いますが、絶対にないとは言い切れませんので、支払うお金が、どこにどのように使われるのかをしっかり把握しておきましょう。
新築住宅の場合、印紙税を含む各種税金関係の費用や住宅ローン関連の手数料、火災保険（地震保険）・などの保険料や不動産の登記に必要な費用、があります。また、表示登記という表題部の登記が新築の場合は必要となります。新築特有の諸費用となります。
さらに家具や引っ越し等に必要な費用のことも指します。
諸費用は基本的には現金で支払う事になりますが、諸費用込みで借入れ可能な住宅ローンも存在します。
但し、審査は厳しくなってしなうので、事前に調べておくと良いでしょう。
新築住宅の場合、諸費用は、建築工事費の5～7%が相場になります。
条件によって諸費用は変わりますし、追加工事でプランを変更したくなった場合や、想定外の事態が起きたときのために、できれば最低でも総額の1割程度の現金を確保しておくことが望ましいです。
中古住宅の場合も、諸費用の内訳は新築住宅の諸費用とほぼ同じです。
ただし、中古住宅の購入には「仲介手数料」が必ずと言っていいほど必要になります。
そのため、中古住宅の諸費用は、新築住宅の諸費用よりも高く、物件価格の7～12%が相場と言われています。
新築住宅の場合は売主が直接販売しているケースや販売代理として仲介手数料がかからないケースもあります。
中古住宅と新築住宅をどちらも購入の検討をしている方は仲介手数料をはじめ諸費用の比較することが重要ですし、どのタイミングでどれだけのお金を支払い、最終的にどれだけの支払いが必要なのかをきちんと理解しておく必要があります。
諸費用を支払うタイミング
諸費用の内訳を細かく見てみると、それぞれの支払い時期が異なっています。諸費用は基本的に現金で支払うものなので、必要になった時点でお金が足りない！なんてトラブルは避けたいですよね。どのタイミングで、必要なお金が、どれくらいあるのかということを知っておく事で、計画をより詳細に立てることができます。
不動産売買契約時に必要な諸費用
まず、不動産売買の契約時には「印紙税」が必要になります。場合によっては「仲介手数料の半金」が必要になります。
引き渡しと決済までには、「適合証明書の交付手数料」や、住宅ローンの契約に必要な「印紙税」、生活に必要な家具や家電などの備品を先に準備しておく場合には、それらを調達するための費用も必要です。
引き渡し・決済時に必要な諸費用
引き渡し・決裁時には、住宅ローンを利用するならその費用や司法書士への報酬を含めた不動産登記費用、そして各種保険料など様々な諸費用がかかります。物件によって必要な支払いが違うので事前にきちんと確認しておきましょう。
引き渡し後に必要な諸費用
最後に、引き渡しを受けてから必要になる諸費用で、注意しなければならないのが「不動産取得税」です。
忘れたころにやってくるので、不動産取引に慣れていない場合には「納税通知書」が来てから慌てることがないよう備えておくと良いでしょう。
中古住宅の購入に必要な「仲介手数料」
中古住宅の諸費用の内訳は、実は新築住宅の諸費用の内訳と大きな違いはありません。
ただ、中古住宅の諸費用の中で大きな割合を占めていて、特徴的なのが「仲介手数料」です。
「仲介手数料」は売り主と買い主の交渉や、連絡を代行してもらう報酬として「契約時」に半金「決済時」に半金を仲介した不動産会社に支払います。
新築住宅でも「仲介手数料」が必要な場合もありますが、中古住宅購入の際には必ず諸費用の中に仲介手数料が含まれており、大きな割合を占めているという事を知っておきましょう。
ここからはさらに、諸費用の中でも特徴的な3つの費用について細かく説明します。
印紙税
「印紙税」とは、不動産売買や金銭消費貸借契約などの契約書に貼付する「印紙」によって支払う税金のことです。
契約書が複数枚あり、それぞれに5万円以上の契約金額（受取金額）が記載されている場合、この「印紙税」を支払う機会が複数回訪れることもありますので、注意が必要です。
印紙税は、記載された受取金額によって税額が変わります。
3,000万円の物件を購入する場合には、「1,000万円超5,000万円以下」の区分の範囲となり、印紙税額は20,000円となります。但し、不動産の契約に関しては令和6年3月31日まで軽減されており10,000円となります。
6,000万円の物件を購入する場合には、「5,000万円超１億円以下」の区分の範囲となり、印紙税額は60,000円となります。但し、不動産の契約に関しては令和6年3月31日まで軽減されており30,000円となります。
不動産取得税
「不動産取得税」は、売買や贈与で不動産を取得した際や、新築・増築した際に都道府県が課税する地方税です。
税額は固定資産税評価額× 4%が原則の計算式ですが、令和5年現在においては、特例によって以下の計算式が適用されます。
固定資産税評価額× 1/2
この、「1/2特例」は令和6年3月31日まで適用されます。
また、住宅や住宅用土地については軽減措置が講じられます。
不動産取得税は、住宅を購入してすぐに支払うものではありません。購入後に納税通知書が届く形になります。
仲介手数料
「仲介手数料」に必要な金額は新築・中古にかかわらず、仲介手数料は物件価格の3%+6万円が上限金額で、これに消費税がかかります。
物件価格が3,000万円の場合には、
3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円
が仲介手数料となり、さらにその96万円に対して消費税がかかるのでざっくりと100万円近い金額が必要になります。
住宅購入にかかる諸費用について、その内訳と注意するべき点をご紹介しました。
「新築住宅は高く、中古住宅は安い」と思いがちですが、諸費用の内訳を細かく見ると、一概にそうは言えない可能性があります。
購入した物件の条件や状態によって、かかる諸費用は変動します。
ただし、購入を検討している物件と購入価格さえ分かっていれば、おおよその概算がつくはずです。
専門家に相談しながら、本当にお得なのはどちらなのか、何よりも、自分が本当に納得できるのはどちらの物件なのかということを、条件を整理しながら検討することをお勧めします。
著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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