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成功する中古一戸建て購入3か条

新しいマイホームの探し方『性能向上リフォーム × 中古戸建て』をご存じですか?

中古住宅の問題点は新築住宅と比べると住宅の性能や品質への心配があると思います。

新しいマイホームの探し方『性能向上リフォーム × 中古戸建て』をご存じですか?

中古住宅の問題点は新築住宅と比べると住宅の性能や品質への心配があると思います。

中古一戸建ては不安がたくさん!

「地震や災害が起こったら大丈夫?リフォームしても耐震性能が心配…」「夏は暑く、冬は寒くないだろうか?」

「地震や災害が起こった場合は大丈夫だろうか?」
「設備は変えた方が良いのだろうか」「夏は暑く、冬は寒くないだろうか?」
「リノベーション費用が不明で心配、リフォーム(表層のリフォーム)しても性能が心配」などの
心配な点、不安な点がでてくる方が多いのではないでしょうか。

事実として中古戸建てのほとんどが現行の基準の性能を擁していない物件が多いのです。

中古一戸建ては
「性能向上」で問題解決!

だからといって新築一戸建てだから完全に安心というわけではありません。
新築一戸建てでも耐震性能が足りていない物件が多数見受けられるのをご存知でしょうか。

簡単にお伝えすると新築戸建てであったとしても、
「耐震等級1」といった国の基準ギリギリで建てられた建物では
震度 6 強の連続した揺れに対応しきれない物件があるのです。

つまり…

中古戸建てを探す場合は『性能向上リフォーム × 中古戸建て』が
必要になる
ことがお分かり頂けると思います。
どのレベルの性能向上リフォームが必要なのかを理解し、
物件に応じて的確に性能向上リフォームを行う事が重要となります。

性能向上リフォーム

成功する性能向上リフォーム三箇条

  • 第一条 性能向上リフォームをすべし!
  • 第二条 立地を妥協するな!
  • 第三条 費用面をマスターすべし!

第1条 性能向上リフォームをすべし!

新しいマイホームの探し方『性能向上リフォーム × 中古戸建て』をご存じですか。

中古住宅の問題点は新築住宅と比べると住宅の性能や品質への心配があると思います。
「地震や災害が起こった場合は大丈夫だろうか?」「設備は変えた方が良いのだろうか」
「夏は暑く、冬は寒くないだろうか?」「リフォーム費用が不明で心配、リフォームしても性能が心配」
などの心配な点、不安な点がでてくる方が多いのではないでしょうか。

心配だけで済めば、念のために、インスペクションを行うぐらいで対応できるのですが、
事実として性能が足りていない物件が多いのです。

だからといって新築戸建てだから完全に安心というわけではありません。
弊社の意見としては耐震の性能が足りていない物件も多数見受けられます。
新築戸建てでも震度6 強の連続した揺れに対応しきれない物件があるのです。
この事実を踏まえると中古戸建てのリスクがいかに高いかがお分かりいただけると思います。

つまり、中古戸建てを探す場合は『性能向上リフォーム × 中古戸建て』が必要になります。
どのレベルの性能リフォームが必要なのかを理解し、
物件に応じて的確に性能向上リフォームを行う事が必要となります。

性能向上リフォームとは

性能向上リフォームとは、耐震性、暖かさや涼しさなどの省エネルギー性、バリアフリーなどの安全、明るさ、風通しなど、住宅の性能を向上させて、安全そして快適な生活を送って頂けるリフォームとなります。

また、耐震性能などの効果を数値化させることにより、より効果的に効率よくリフォームを行います。 費用なども工事前にきっちりとご提案させて頂き、施主様から全く別の工事を依頼されない限りは追加の工事費用も頂きません。なお且つ条件を満たすことによって補助金や減税などが受けられる場合があります。

これなら安心! これなら安心!

性能向上リフォームの最重要ポイント

性能向上リフォームの中でも、最重要ポイントが二つあります。
耐震と断熱です。
耐震と断熱には基準があります。

  • 耐震は耐震等級3つまり上部構造評点(Iw 値)1.5 以上
  • 断熱は断熱等級4以上 HEAT20G2、UA 値 0.46 以上など(東京地域基準)

国内最高基準に対応することも可能になります。

なぜ耐震等級3以上が必要なのか
なぜ断熱等級4や HEAT20G1 以上の性能が必要なのか

中古住宅は新築住宅に比べて性能面で圧倒的に落ちる物件が多いのも事実ですが、
実はそもそも新築住宅でも上記の性能をクリアした住宅は多くはありません。
つまり性能向上リフォームを行う事により、新築住宅以上のスペックを手に入れることが可能になるのです。

第2条 立地を妥協するな!

不動産を購入する上で一番重要なことは土地の条件になります。
第一条のように建物は悪いことをリフォームで直すことができますが、土地は悪い条件を直すことができません。
その為、土地選びは間違えることができません。よって建物以上に気を付けることがあります。
いくつかポイントがありますので基本的な例を挙げていくと、

  • 駅徒歩 1 分など、駅までの距離
  • 土地の形が整形地かどうか、
  • 宅地内に擁壁などがあるかどうか、
  • 道路との関係、幅員や接道距離、何向きか、前面道路、高低差

また、土地は人によって希望条件も変わります。

  • 学校区
  • 親族が住まれているので
  • 暮らし慣れている
  • 昔ながらに人気エリア

などなど

土地に関しては選ぶ基準がいろいろありますが、建物とは違いリフォームすることができないので、失敗は許されません。つまり、購入を検討する上では建物と土地の比重を考える必要があります。購入を検討する上での決め手は建物を重視することが多いと思います。すなわち比重を考えるなら建物7:土地 3 や建物6:土地4など、建物に比重を置くことが多いと思いますが、性能向上リフォームを取り入れることによって土地7:建物3に割合を変えることが出来るのです。

選択肢の増加「地震や災害が起こった場合は大丈夫だろうか?」「設備は変えた方が良いのだろうか」「夏は暑く、冬は寒くないだろうか?」など不安点を解消できる性能向上リフォームを行う事で、中古戸建てを購入する際のデメリットを払拭できます。ということは新築戸建てと中古戸建て選択肢を増やすことが可能になります。但し、性能向上リフォームを行う=費用が発生します。クロスを変えたり水回りを変えたりする表層リフォームのリフォームだと見積もりや概算金額の想定もしやすいですが、性能向上リフォームの場合はリフォーム金額を計算することも難しくなります。そこでリフォーム金額をマスターすることが重要になります。

また、住宅ローンの利用が難しくなるという問題点もありますが、再建築不可物件や既存不適格物件などは相場よりも安く購入することが可能になるので、自己資金をお持ちの方は更に選択肢の幅を増やすことが可能になります。

第3条 費用面をマスターすべし!

性能向上リフォームを行う上で重要になってくるのが築年数になります。築年数が古いほど建物の経年劣化によりダメージも多くなることもそうですが、比較する上で一番分かりやすいのが耐震になります。建てられた年数により当時の建築基準法の基準の違いが大きくなります。

例えば 2000 年以降に建てられたお家だと現在の建築基準法と変わらない基準で建物は建てられているのですが、それ 2000 年以前の建物だと基礎の形状・柱頭、柱脚、筋交いの接合部の接合方法・金物の指定・耐力壁のバランス計算などが必要ないので、現行の建築基準法の耐震性能に満たない住宅が多くなりますし、更に昭和 56 年以前の建物になるとほぼすべての基礎に鉄筋が入っていない基礎になる為、基礎からの見直しの検討が必要となってまいります。

また、第一条でも触れましたが、耐震等級1では本当の意味での安心できる生活は送れませんので、中古戸建てを購入、お探しの際は耐震補強または耐震診断を行う事の出来る業者との協力が必要となるのです。
下記は築年数別の中古フルリフォームにかかる費用の目安となる表となります。


※建坪25坪(83㎡)の前提
※税別の前提

東京中古一戸建てナビでは、物件によって更に詳しいリフォーム費用が表示されます。
これにより、中古一戸建ての費用が丸わかりとなり、正確な判断をすることが可能となっておりますので、是非ご活用ください。

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