2022.11.14
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確認済証が無い時の対処法

更新日:2023/12/18

 

 

はじめに

 今回は確認済証(建築確認済証)について解説していきたいと思います。確認済証は新築や築浅物件ではほとんど発行されていますので、確認済証がないなんてことは非常に稀になりますし、新築や築浅物件で確認済証が無い場合は購入を見送った方が良いと思います。但し、築年数が古くなればなるほど確認済証が無いことが多くなってきます。確認済証が無い場合はどの様に立ち回った方が良いのか、まずは基本的な内容から確認済証が無い時の対処方法についても解説していきたいと思います。

 

確認済証とは?

 確認済証(建築確認済証)とは、建物の工事に着手する前に、その計画が建築基準法に適合するかどうかを審査しクリアした場合に交付される証明書になります。再発行はすることができません。

 

 似たような書類に検査済証という書類があります。こちらは建物の完成後に行われる完了検査に合格すると発行される書類になります。

 

検査済証に関してはこちらの記事をお読みください

検査済証がない!?対処法は?
https://www.chukokodate.com/column/detail/?p=41

 

 

 確認済証がある物件は検査済証がある物件に比べて多くなります。確認済証があるということは設計書通りに作られていた場合は違反物件の可能性も少なくなります。信頼度は検査済証よりもないですが、検査済証が無い場合よりも注意する必要があるのが確認済証がない場合です。

 

増築を行う際は確認済証検査済証が原則必要になります。

また、確認済証が無い場合は住宅ローンの審査や補助金がもらえないか可能性があがりますので大前提あった方がよいです。

 

ですが、確認済証がないからといって「絶対に購入してはいけない物件」というわけではありませんのでご安心ください。簡単にですが、無い場合にはどうすればよいのかを説明しておきます。

確認済証が無い理由

 まず、確認済証が無い理由は大きく分けて2パターンあります。①発行されたが紛失した場合と➁元々発行されていない場合です。

 確認済証は新耐震基準に代わった昭和61年(1986年)以前の物件は発行されていなかったり、発行されているか分からないケースが多くなります。それ以後の場合で、無い場合は元々発行されていないケースが多くなると思います。また、昭和40年(1965年)以前になると敷地・建築・延床の各面積の記載はありません。

 

 ①の場合は台帳記載事項証明書を取得しましょう。築年数が相当年経過した物件が確認済証を紛失していることもあるため、こちらで確認します。

 

 台帳記載事項証明書とは、紛失した確認済証や検査済証の代わりに発行される証明書で、確認済証や検査済証の発行履歴が記載されているものです。

 

台帳記載事項証明書に関してはこちらの記事をご覧ください。
https://www.chukokodate.com/column/detail/?p=42

 

➁の場合は

 確認済証が無い場合は建築当初の図面が残っているかを確認しましょう。また増築などを行っていない場合は登記簿面積と同じもしくは誤差になるはずなので、こちらでまずは違反建築物ではないかを確認してください。また、確認済証が無い場合は建築当時適正に建てられたという証明が難しくなってくるので、建ぺい率・容積率オーバーなどの物件は住宅ローンの利用が難しくなってきます。

 

 1点注意が必要なことがあります。それが増築です。増築にもいろいろ種類がありますが、違法増築をしている物件は扱いとても難しいので、そのような物件の場合は購入を見送るか専門家の判断に委ねましょう。

 

確認済証が無い時の対処法

 前述で解説しましたが、確認済証が無い理由には2つあります。発行はされているが、手元に無い場合と元々発行していない場合です。

 まずは、確認済証が手元にあるかどうかを確認しましょう。確認済証がない場合は各建築主事に確認します。東京都の場合は都市整備局 市街地建築部 建築指導課(東京都庁第二本庁舎3階中央)あるいは(多摩建築指導事務所)です。確認の方法は前述でも紹介していますが、台帳記載事項証明書を取得します。取得できない場合や交付年月日・番号が記載していない場合は発行されていなという事です。 

 

 確認済証が元々発行されていない場合はまず、物件購入をお考えの方で、住宅ローンを利用される方は、諦めた方がよいと思います。住宅ローン利用されない方は購入後性能向上リノベーションを行った方が良いと思います。(2025年まで)但し、建築確認申請は行えません、建築確認申請の許可をとって進めたい場合は更に難しくなります。理由としてはそもそも、建築時の復元ができるかどうかという問題になります。その際に違法になった場合は結局許可がおりませんし、そもそも調査もかなり難しいのが現状です。但し、自治体によっては、可能性が残りますので、弊社までご相談ください。

 

まとめ

 簡単にまとめると確認済証が無い場合はまず、無い理由を調べます。次に台帳記載事項証明書を取得します。台帳記載事項証明書に記載がない場合や発行されない場合は、当時の図面の面積などを確認します。

 

 確認済証が必要な場面を考えると、①家の売却 ➁家の購入時③リフォーム(増改築)に必要になると思います。それぞれ解決方法が異なりますので、東京で中古住宅購入+性能向上リノベーションを考えた時には➁と③のどちらにも精通しておく必要があります。

 

 まとめ、家を売却する場合は、台帳記載事故証明があるかを確認ない場合は、土地で販売も考慮して売却を検討しましょう。

家の購入時、確認済証が無い物件は面積を確認し明らかに違反建築物の場合は購入を見送った方が良いと思います。

リフォーム(増改築)に確認済証が無い場合は弊社までご相談ください。また、無い場合は2025年までに対処を考えた方が良いのでお早めにご相談ください。

 

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著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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著者情報 刈田知彰

 

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