更新日：2023/12/25
今回はフラット35リノベについて解説していきます。
中古住宅を購入してリフォームを行う場合、多くの方は住宅ローンをお使いになられると思いますが、購入金額＋リフォーム費用の借り入れを行う際、下記の点で問題が発生します。
- 住宅ローンと一緒にリフォームローンを借り入れする際にリフォームに使えるお金が500万円や1000万円など借入の上限が設定されている。
- 通常リフォーム代金はリフォーム工事の始まる前に着手金が必要になります。そして中間金、最後に最終金としてリフォーム代金は支払っていくのですが、リフォームローンの支払いはリフォームの完成した後工事の完了後に支払われるため着手金などの支払いができない。
などがあります。もちろん金融機関によればリフォームできるし、支払いもできるという銀行もありますが、通常の審査より厳しい見方をされてしまいます。
そこで登場するのが【フラット35】リノベになります。
【フラット35】リノベは利用が難しい（難しいと思われている）ので、案内できる業者が限られます。また、準備に日数がかかるため、売主側の協力を得る必要であり、扱えるのは慣れた業者になります。このような理由から【フラット３５】リノベがそこまで認知度が高くはないですが、実は大変素晴らしい商品になっています。
【フラット35】リノベの概要から中古戸建ての購入そしてリフォーム、リノベーションまでのプロセスを詳しく解説していきたいと思います。【フラット35】リノベは中古マンションでも利用できますが、今回は中古戸建てにフォーカスし、なぜ扱い利用が難しいのか、なにが素晴らしいのかを解説していきます。皆様も【フラット35】リノベを利用して中古購入そしてリフォームの役に立てましょう。
ここからは 住宅金融支援機構（トップページ）の
＜物件検査（事前確認）申請日が2022年10月1日以後の場合＞
【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]［1015KB］
を参考に作成しています。
専門用語も多いので、難しいと感じられるからは二.購入スケジュールに合わせて注意するポイントからお読みください。
ここからは【フラット３５】リノベの概要の説明に入ります。
- 個人が中古住宅を購入してリフォーム工事を行う場合、中古住宅の購入資金とリフォーム工事資金を一括して融資が受けられる融資メニューです。また、一定の要件を満たすリフォーム工事を実施することにより、融資金利を一定期間引き下げることができます。
- 住宅事業者により性能の向上に資するリフォーム工事が行われた中古住宅で、【フラット３５】リノベの適合証明書を取得している中古住宅を購入する場合も、【フラット３５】リノベを利用できます。
【フラット３５】リノベは住宅事業者の表層リフォームではなく性能向上リフォームの促進の面と個人の中古住宅購入とリフォーム工事資金そして同じように性能向上リフォーム促進するという側面があります。
（１）【フラット３５】リノベの対象となる中古住宅
【フラット３５】リノベの対象となる中古住宅は次の要件を満たすものです。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
【フラット３５】リノベ
工事内容としてはリフォーム工事を行うことで利用できます。
また工事後の要件としてリフォーム工事後の住宅がフラット３５（中古住宅）の技術基準を満たしていること※後述で説明します。
また、【フラット３５】リノベには金利が安くなる金利Ａプランと金利Ｂプラン３つのタイプがあります。
【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）
工事内容としては工事費用の合計額が200万円以上であることが追加され維持保全に係る措置を行う事が必要になります。
【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）
工事内容としては工事費用の合計額が300万円以上であることが追加されリフォーム工事後の住宅がフラット３５（中古住宅）及びフラット３５リノベ（金利Ａプラン）の技術基準を満たしていることと維持保全に係る措置を行う事が必要になります。
（２）フラット３５（中古住宅）の技術基準
【フラット３５】リノベ、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）又は【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）で共通して要件となるフラット３５（中古住宅）の技術基準の概要は、次表のとおりです。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
（３）性能の向上に資するリフォーム工事の技術基準
【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）又は【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）で要件となる性能の向上に資するリフォームの技術基準の概要は、次表とおりです。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
（４）フラット３５リノベ（金利Aプラン）の技術基準
フラット35リノベ（金利Ąプラン）の技術基準の概要は、次表のとおりです。なお、適合させるフラット35リノベ（金利Ąプラン）の技術項目に対応した（３）のリフォーム工事を行い、工事後の住宅が次表の技術基準に適合する必要があります。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
（５）リフォーム工事費用の合計額
【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）又は【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）で要件となるリフォーム工事費用の合計額については、次の事項にご注意ください。
- 【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）を利用する場合は、リフォーム工事費用の合計額が200万円以上であることが必要となります。また、【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）の場合は、工事費用の合計額が300万円以上であることが必要となります。
- 適合証明検査においてリフォーム工事費用の合計額を確認するため、工事請負契約書（写）、工事費内訳書（写）等のリフォーム工事費用の契約内容（工事金額、工事内容等）が確認できる書類を提出する必要があります。
- リフォーム工事費用の合計額は、性能の向上に資するリフォーム工事の他、同時に実施する住宅部分に係るリフォーム工事も含めた全体のリフォーム工事金額となります。
- リフォーム工事の内容等に応じて複数のリフォーム工事業者に工事を発注する場合は、各々のリフォーム工事業者との工事契約の書類を準備してください。（一括契約である必要はありません。）
- 買取再販タイプで複数の住戸に対してまとめてリフォーム工事を行う場合は、１住戸あたりの平均の工事費が要件の金額を満たしていることが必要です。
（６）維持保全に係る措置
【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）又は【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）で要件となる維持保全に係る措置の内容は、次表のとおりです。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
・【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）又は【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）において、性能向上に資するリフォーム工事の他、同時に実施する住宅部分に係るリフォーム工事全体が融資の対象となります。
・既存の住宅部分の全部を取り壊す改築工事（全部改築工事）を行う場合は、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）又は【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）の対象となりません。
・リフォーム工事前の建物全体が非住宅（店舗、事務所等）の場合は、【フラット３５】リノベの対象とはなりません。（買取再販タイプの場合を除く。）
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
物件検査は、【フラット３５】リノベの物件検査を取り扱っている適合証明検査機関が行います。
（注1）一般的な中古住宅の物件検査を行っている適合証明技術者は。【フラット３５】リノベの物件検査は行っていません。
（注２）物件検査申請先の適合証明検査機関は、【フラット】サイトに一覧表（PDFファイル）を掲載しています。
（注３）物件検査手数料は、お客さまの負担となります。物件検査手数料は、適合証明検査機関によって異なります。
（１）物件検査の実施
【フラット】リノベは、計2回の物件検査を受けていただきます。
事前確認 物件売買時〔１回目〕
リフォーム工事前の住宅について、設計図書、現地調査等により、【フラット】（中古住宅）の技術基準への適合状況を確認します。
注意点 この事前確認時点で【フラット】（中古住宅）の技術基準に適合しない場合であっても、リフォーム工事により補修等を行い、工事後の住宅が【フラット】リノベの技術基準に適合するときは【フラット３５】リノベを利用することができます。
適合証明検査 リフォーム工事後〔2回目〕
リフォーム工事後の住宅が【フラット】リノベの技術基準に適合していることを、現地調査等により確認します。
注意点 適合証明検査申請時には、リフォーム工事について工事前、工事中及び工事後の写真が必要となります。一戸建て等の場合は「撮影日」及び「住宅の所在地」をそれぞれ記載した黒板、ボード等をリフォーム工事実施箇所と一緒に撮影した写真であることが必要となります。
また、リフォーム工事費を確認できる書類（工事請負契約書（写）等）も必要となりますので、ご注意ください。
工事中の写真については、工事後（適合証明検査時）に工事内容を目視確認できない箇所に限ります。（例として断熱材充填工事、耐震改修工事など）
（２）物件検査の省略
リフォーム一体タイプで、新築時にフラット３５の物件検査を受けた住宅に該当する住宅については物件検査（物件売買時における事前確認）を省略できる場合があります。
条件に該当し物件売買時における事前確認を省略する場合は、融資を申し込まれた取扱金融機関に次表の提出書類を提出のうえ、物件検査はリフォーム工事後の適合証明検査は申請する必要があります。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
申請内容に応じて、次の書類を適合検査機関に提出します。
現地調査等が完了すると、「事前確認（物件売買時）に関する通知書（申請者用）
（金融機関提出用）等が交付されます。
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
参考資料【フラット３５】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内 [2022年10月版]
リフォーム工事後に、申請内容に応じて、次表の書類を適合証明検査機関に提出します。
検査が完了すると、「中古住宅適合証明書（【フラット３５】リノベ）（申請者用）（金融機関提出用）」等が交付されます。
そもそも【フラット３５】を利用する際には長期間の固定金利が銀行と比較してお安く借りやすい、審査が通りやすいなどのメリットがありますが、
【フラット３５】リノベを利用することによるメリットは以下の３つになります。
メリットその１ 冒頭でも書いてありますが、建物とリフォームのローンを組むことが可能になります。
メリットその２ フラット３５の適合証明がでるつまり、第三者のチェックが入るし、例えば耐震等級３が取得できます。
メリットその３ 下記表のように金利がお安くなります。
例として5000万円を35年間金利を2022年11月（作成時現在）1.54％として総返済額比較
通常の【フラット３５】1.54％と【フラット３５】リノベ当初10年1.04％その後25年間1.54％どのくらいの差が生まれるのでしょうか。
借入金額や期間によって異なりますが、例のような計算結果200万円以上の差が出ることが分かりました。
購入してリフォームして引渡しを受けるまでのスケジュールを簡単にまとめると
①物件探し
②物件案内
③申込
④契約
⑤土地・建物決済
⑥リフォーム
⑦完成・お引渡し
というスケジュールになります。どのタイミングに【フラット３５】リノベを利用する為には何が必要か何を確認しておくべきなのかを解説していきます。
３【フラット３５】リノベの物件検査手続きの流れ と併せてご確認ください。
①物件探しまたは②物件案内時に確認すること
最初に【フラット３５】リノベを利用する為には【フラット３５】の審査基準をクリアする必要があります。建物の性能などはリフォーム、リノベーションによって変えることができるので、変えることができないところを確認すること、また自分自身が【フラット３５】リノベでどのくらい借入出来るのかを確認しておく必要があります。下記がそのチェック項目となります。
・新築時にフラット３５の適合証明が発行されている建物かどうかを売主側に確認。
・借入申込日における年齢が満70歳未満の方（基本的には完済時年齢が80歳未満）
・日本国籍の方・または永住許可などを受けている方
・前年度年収が定める基準以下の方
・申し込み本人またはご親族がお住まいになる中古住宅の購入資金及びそれに付随するリフォーム資金と諸費用の一部（賃貸目的や抵当権ができない物件は借入できません）
・住宅の面積が、一戸建て住宅の場合70㎡以上
・建築後2年を超えたもの（2年を超えてない建物に関しては人が住んだことがある物件に限ります。
・2以上の居室、キッチン、トイレ、浴室の設置があること
・併用住宅の住宅部分の床面積は、全体の2分の１以上
・木造の場合は、一戸建て又は連続建て
・耐火構造、準耐火構造又は耐久性基準に適合
耐火構造や準耐火構造は建築確認で確認することができますが、木造住宅の場合はその他の可能性が高いので以下の図で耐久性基準を確認する必要があります。旧耐震の建物はこれらの基準を満たさないので使えないという判断をされることがありますが、【フラット３５】リノベの場合はそうではありません。これらの耐久性基準をリフォーム・リノベーション後に変更することが可能なら利用することができるのです。
設計図書等で耐久性基準を確認できない場合の現地における確認方法
・融資金額 100万円以上8000万円以下（１万円単位）
・返済期間 15年以上で35年以内もしくは最終返済時満80歳未満
・すべての借り入れ※に関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次表の基準を満たす方（収入を合算できる場合があります）
・団体信用生命保険に加入すること（団体信用生命保険に加入されない、できない方は別途協議が必要）
・住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること、または耐震評価基準等に適合すること
・劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等
などがあります。性能向上リノベーションをご希望の方なら建物の性能を調整できるのでほとんどの建物（在来工法の木造住宅）に関してはクリアできます。
但し、再建築不可の物件や違法建築物などは【フラット３５】を利用することはできません。また既存不適格に関しては事情を加味しての判断となります。
次にリフォームプランと【フラット３５】リノベのどの基準※に当てはめるかを決める必要があります。
東京中古一戸建てナビ基準では耐震等級3（間取りによっては２）を標準仕様として性能向上リノベーションを行いますので、性能面では心配がありません。【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）が利用できる基準に当てはまります。
また、維持保全に係る措置についてはインスペクションを行うか、瑕疵保険の付保を行います。設計に関しては契約後には決めておきたいので、間取り決定までのスケジュールが短いのが欠点になります。
【フラット３５】リノベの難しい点がこの辺りになります。【フラット３５】リノベを利用できるか物件に応じた適切な判断と、申込までのスケジュールや費用感を出すのが非常にタイトスケジュールになってしまうからです。
※どの基準とは一.－２－（3）、（４）をご覧ください。
③申込
物件の申込時もしくは物件の申込前に【フラット３５】の事前審査を行います。
ローンの審査は借入申込人の返済能力の審査と物件の担保価値の審査がありますが、【フラット３５】の事前審査は物件の担保価値というよりも適合証明が発行されることが重要になるため、年齢や返済比率などの大枠の要件を満たすことでクリアをしてしまいます。そのまま進んでいざ適合証明の発行ができないというのが一番怖いリスクになります。ですので、慣れていない業者は【フラット３５】リノベを利用することを嫌がるのです。
この段階で事前協議で建物に関して【フラット３５】リノベの利用ができるのか、【フラット３５】リノベ適合証明発行機関と協議をします。
④契約
契約後に事前確認を行います。この事前確認とはリフォーム工事前の住宅について、設計図書、現地調査等により【フラット】（中古住宅）の技術基準への適合状況を確認します。この事前確認には既に適合している物件を適合させるという名目でリフォームされないようにする意味合いも含みます。
⑤土地・建物決済
代金の支払いについて【フラット３５】リノベを使う場合は、注文住宅の支払いと似ています。つなぎ融資を利用する必要があります。
あくまで【フラット３５】リノベを利用できるのは建物が完成して【フラット３５】審査基準そして【フラット３５】リノベの基準を満たし適合証明が発行された後になります。
ですが実際の取引では、それまでに、購入物件の代金の支払いと、リフォームの着手金を支払う必要があります。
そこで【フラット３５】の融資が下りるまで、別の金融機関のつなぎの融資を受ける必要があるのです。
ここのネックはつなぎ融資にも手数料と金利がかかるという面です。目安して手数料に10万円と金利が年４％かかります。（※金融機関によって条件が変わるので確認が必要です）
⑥リフォーム
着手金の支払いが終わるとリフォーム工事に進みます。そしてリフォーム工事後に適合証明検査が終わり合格できれば【フラット３５】リノベ用の適合証明書の交付を受けることができ金融機関に提出できます。
⑦完成
建物が完成したら最後にフラット３５の契約を行いすべての代金の決済をすることができます。
確認ポイントまとめ
〇まず【フラット３５】の審査基準はクリアできているか
〇【フラット３５】中古住宅の基準に適合しているかまたはさせることができるか
〇違反物件や再建築不可物件ではないか
〇スケジュールをある程度確保することができるのか。
〇つなぎ融資がかかることを理解しているか
〇中古住宅の維持保全に係る措置に関する提出書類（一.－２－（６））が定められており、
既存住宅状況調査が必要になった場合、売主の許可がおりるか
費用についてですが、通常の購入やリフォームを行う際のかかる費用以外に【フラット３５】リノベを利用する際に必要な費用としては
・【フラット３５】リノベ適合証明業務手数料がかかります。こちら14万3000円から20万3500円が必要になります。その他、物件によって追加手数料が必要になる場合があります。調査会社によっても金額が変更になる可能性があります。
※株式会社 日本住宅保証検査機構の手数料表を基にしています。
・つなぎ融資を利用する費用と金利が必要になります。例として5000万円のローン半年間つないだとして約110万円必要になります。
その他必要な費用は他と同じになります。
但し、例えば【フラット３５】リノベ（金利Ａプラン）を取得する際に耐震等級３を取得した場合地震保険が半額にるなどメリットも発生します。
四.まとめ
いかがでしたでしょうか。手続き内容は難しい点は少なかったのではないでしょうか。実はリフォームの技術がある会社にとって【フラット３５】リノベはとても扱いやすい商品なのです。但し、不動産会社の多くは設備やクロスの交換フローリングの張替えなど表層リフォームしか行っていない会社が多いので、そういった会社にとっては難しい内容になるとは思います。【フラット３５】リノベの扱いが得意な不動産会社や建築会社を選ぶことも重要なポイントとなります。
弊社では耐震等級３と断熱等級５以上をマストと考えて日常的に設計・施工しておりますので安心してください。
また、耐震等級３と断熱等級５などを基準としてリフォーム・リノベーションを行うと中古住宅でも助成金や補助金が利用でき、税優遇もあります。
お好きな場所で中古住宅を【フラット３５】リノベで購入して、性能向上リノベーションを行い、補助金等を使いお得に憧れのマイホームを手にいれましょう。
参考サイト：【フラット３５】リノベの技術基準：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】 (flat35.com)
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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