2023.10.09
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マイホーム購入と税金「税金の種類と優遇制度を完全解説」
マイホーム取得時に様々の税金が存在し、それに合わせて様々な優遇制度が存在していることをご存じでしょうか。とはいえ気づかないまま利用できている制度もありますし、申告することによって使える制度などもあります。
過去のコラムでそれぞれの詳細を解説しておりますので、今回はマイホーム取得時から住んだ後の関連する税金「消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税」について契約締結時から入居後にまで順番に係る税金を解説したいと思います。
１．はじめに
マイホームと言っても様々な種類があります。建売住宅・中古住宅・中古住宅＋リフォーム・注文住宅などです。必要に応じて建売住宅・中古住宅・注文住宅に分けて解説していきます。
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２．契約締結時に必要な税金
まず、契約締結時には印紙代が必要となります。また、支払いは決済時ですが、法人から購入する場合には建物代金に消費税がかかります。契約書に消費税は記載されています。土地については非課税です。仲介物件の場合は仲介手数料にも消費税がかかります。（仲介手数料は特段の決まりがない場合契約時に半金決済時に残りの半金を支払います。）
印紙代は契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下のものについては2万円 5,000万円を超え1億円以下のものは6万円かかります。但し、土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものについては軽減措置があります。軽減措置後の契約金額は下記の表に書いてあります。
・建売住宅
建売住宅の場合は売買契約時に土地と建物代金によって必要になる印紙代が決まります。
また、建物価格に合わせて消費税も必要となります。
・中古住宅
中古住宅の場合も売買代金によって印紙代が決まります。また、リフォームを行う場合はリフォーム工事の請負工事も必要となってまいります。請負工事の契約書にも印紙が必要となります。
また、売主が個人か法人かによって消費税の有無も決まります。
・注文住宅
注文住宅の場合は土地も売買で取得する場合には土地の契約代金によって印紙代が決まります。また建物についても請負契約の金額によって印紙代がきまります。また、この際は消費税も課税されます。
印紙についてはコチラのコラムで詳しく解説しています。
印紙ってなに？｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
３．住宅ローン契約時に必要な税金
住宅ローンの契約時にも金銭消費貸借書に印紙を貼付します。不動産の契約時とは異なり、軽減措置はありません。
また、手続きがインターネットで完結する場合（ネット銀行等）電子契約の場合は印紙は必要ないです。
注文住宅や大規模なリフォームを行う場合はつなぎ融資を行いますので、つなぎ融資の契約書に貼付する印紙代が必要となります。
施工現場からのアドバイス
中古一戸建ての購入やリフォームを検討されている方に、私たちが現場で培ってきた経験からアドバイスをお伝えします。
物件選びでは「建物の構造」と「土地の条件」の両方を確認することが重要です。見た目の綺麗さだけでなく、基礎や構造躯体の状態、接道条件、用途地域などを必ずチェックしてください。これらは将来の資産価値にも大きく影響します。
不安な点があれば、専門家に相談することをおすすめします。私たち「東京中古一戸建てナビ」では、宅地建物取引士による物件調査を無料で実施しています。
４．完成・引き渡し・登記に必要な税金
引き渡し時には所有権の保存登記もしくは移転登記を行う必要があります。また住宅ローンを組む際には抵当権の設定登記も必要になります。その際に登録免許税が必要となります。またこの際の登録免許税には軽減措置があります。
中古住宅の場合はこの軽減措置が少なくなりますので注意が必要です。
また、細かい点かもしれませんが、ローン事務手数料や振込手数料などには消費税がかかります。
登録免許税の計算方法や減税措置について詳しくこちらのコラムで解説しています。
登録免許税とは？｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
５．入居後に必要な税金
入居後にも様々な税金が必要となっています。
不動産取得時
不動産を取得した際には不動産取得税が必要となる可能性があります。
不動産取得にも現在軽減措置があり、不動産取得が必要とないケースもあります。
詳しくはこちらのコラムをご覧ください。
不動産取得税とは？―計算方法と、軽減措置の申請まで― 家を買うとき一度だけかかる不動産取得税。軽減を受けると税額が大幅に減るので、忘れずに手続きしよう。｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
毎年1月1日 「固定資産税・都市計画税」
固定資産税とは、土地や家屋を所有しているとかかる税金で、所有している間は毎年かかる税金になります。この税金の対象となる人は毎年1月1日現在【これを賦課（フカ）期日といいます】、各市町村に備え付けられた固定資産税課税台帳にその土地、家屋の所有者として登録されている人です。
都市計画税は原則として都市計画で指定されている市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されます。
固定資産税について詳しく解説しております↓
固定資産税の基本と軽減措置: タワーマンション問題や減額方法についても徹底解説｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
不動産を取得した翌年の2月15日～3月15日に確定申告が必要
住宅ローン減税です。ここまでは支払う税金についてですが、住宅ローン減税はお金戻ってくる制度になります。
住宅ローン減税を利用するには、物件を購入した翌年の2月15日から3月15日の間に確定申告をする必要があります。サラリーマンの場合は翌年から勤めている会社が手続きを行います。
注意点は中古戸建てを大規模なリフォームを行う場合です。建売住宅でも注文住宅でも新築または取得した日から6カ月以内に
東京中古一戸建てナビの住宅ローン減税関連のコラムはこちらです。
住宅ローン減税を徹底解説します！｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
住宅ローン減税を詳しく知りたい方はこちらまで。 住宅ローン減税について（令和４年度税制改正後の制度について）｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
住宅ローン減税 中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
ご存じですか？住宅ローン減税における省エネ性能の必須要件化と住宅省エネルギー性能証明書について｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
６．まとめ
今回はマイホーム取得時から住んだ後の関連する税金「消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税」について解説していますが、税金や補助制度は様々な事情が絡みあいます。特に中古住宅を購入する場合は、住宅ローン控除など居住要件に無理があったりと、利用する場合は税金について深い知識を持った業者ではないと大きく損をする事になります。信頼できる業者と相談しながらこれらのスケジュールで制度等を有効利用してお得なマイホームに住みましょう。
最後になりましたが、その他資金援助を受けて購入した場合は贈与税や相続税が必要となります。こちらのコラムも参考にしてください。
「贈与税について」住宅取得等資金贈与の非課税の特例と相続時精算課税制度について解説｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
これらの税務については、専門家の税務署や税理士に相談することをお勧めいたします。
宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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