2023.01.09
不動産ガイド お金・ローン・税金 住宅ローン減税

住宅ローン減税を徹底解説します!

更新日2024/1/16

住宅ローン減税について

 

1 住宅ローン減税の概要

 無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7%を所得税(一部、翌年の住民税)から最大13年間控除する制度です。

2 令和4年度税制改正のポイント

・入居に係る適用期限を4年間(令和4年~令和7年)延長。
・控除率を0.7%、控除期間を新築住宅等は原則13年、既存住宅は10年とする。
・既存住宅を含め、住宅の環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置を講じる。
・令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅について、省エネ基準適合を要件化。
・既存住宅の築年数要件(耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内)について、「昭和57年以後に建築された住宅」(新耐震基準適合住宅)に緩和。
・新築住宅の床面積要件について、令和5年以前に建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和(合計所得金額1,000万円以下の者に限る。)。
・適用対象者の所得要件を合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引下げ。

 

国土交通省サイト国土交通省 (mlit.go.jp)参照

 

 

3 概要をさらに詳しく

 住宅ローンを利用して住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、最大13年間、 各年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税額等から控除する制度です。 (注)所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税(上限:9.75万円)から控除

各種用語について

(1)買取再販住宅は、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住 用家屋が該当します。詳細は、「3.買取再販住宅について」をご参照ください。

(2)ZEH水準省エネ住宅は、日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級5以上※1 かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する住宅が該当します。

(3)省エネ基準適合住宅は、日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級4以上※1 かつ一次エネルギー消費量等級4以上の性能を有する住宅が該当します。

※1 結露の発生を防止する対策に関する基準を除く。

(4)「その他の住宅」は、前ページ1.(3)の基準(省エネ基準適合住宅の省エネ基準)を満たさない住宅 を指します。

(5)2024年以降に新築の建築確認を受けた、1.(4)の「その他の住宅」は、住宅ローン減税の対象外で す。(2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅に2024~2025年に入居する場合は、借入限度 額2,000万円・控除期間10年間になります。)

(6)借入限度額とは、住宅ローン減税の対象となるローンの年末残高の上限のことです。 (注)一定の増改築等工事を実施した場合の住宅ローン減税の適用は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間・控除率 0.7%になります。

 

東日本大震災の被害者の場合

〇控除率0.9%、控除期間13年※1、借入限度額5,000万円※2です。

〇2025年末までに居住の用に供した住宅が対象です。ただし、2025年1月以降は、警戒区域設定指 示等の対象区域内に限ります。

※1 既存住宅の場合、10年。

※2 2022年1月から2023年12月末までに新築等の家屋に入居する場合。

2024年1月から2025年12月末までに新築等の家屋に入居する場合は4,500万円、 既存住宅に入居する場合は3,000万円。

 

4 住宅ローン減税の主な要件

 

以下のいずれも満たす必要があります。

〇その者が主として居住の用に供する家屋であること

〇床面積が50㎡以上であること※1

〇合計所得金額が2,000万円以下であること※1

※1 2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1,000万円以下で あること

〇住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること

〇店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること

〇借入金の償還期間が10年以上であること

〇取得等した家屋が既存住宅の場合、以下のいずれかを満たすものであること

1)1982年1月1日以後に建築されたもの

2)建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、以下 のいずれかにより証明されたもの

・耐震基準適合証明書※2

※2 家屋の取得の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限る

・建設住宅性能評価書の写し※3

※3 家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、 等級2又は等級3であるものに限る

・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書※4

※4 家屋の取得の日前2年以内に締結されたものに限る ○買取再販住宅の場合及び一定の増改築等工事を実施した場合、居住の用に供する家屋について行う増改築等が、一定の工事に該当することにつき「増改築等工事証明書」により証明されたものであること (当該工事が次ページ「②工事の内容」一の工事の場合、 「確認済証」の写し又は「検査済証」の写し でも可)

〇一定の増改築等工事を実施した場合、増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

〇買取再販住宅の場合は、次ページ3.の要件を満たすこと

 

 

5 買取再販住宅について

 

①買取再販住宅の要件について

以下のいずれも満たす必要があります。

〇宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと

〇宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内 であること

〇取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること

〇建物価格に占めるリフォーム工事の総額(「②工事の内容」一~七に該当する工事に要した費用の総 額) の割合が20% (リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円)以上であること

〇当該家屋について、以下のいずれかに該当するリフォーム工事が行われたこと

1)「②工事の内容」 一~六に該当するリフォーム工事を行い、工事の合計額が100万円を超えること

2) 50万円を超える、 「②工事の内容」四~六のいずれかに該当する工事を行うこと

3) 50万円を超える、 「②工事の内容」七に該当する工事を行うこと        

 

➁工事の内容

一 増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替

二 マンションの場合で、床又は階段・間仕切壁・主要構造部である壁のいずれかの過半について行う修繕又は模様替

三 居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれかの床又は壁の全部について行う 修繕又は模様替

四 一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替

五 一定のバリアフリー改修工事:以下のいずれか1)~8)の工事

1)車いすで移動するための通路又は出入口 の拡幅 2)階段の勾配の緩和 3)一定の浴室の改良 4)一定の便所の改良 5)手すりの取付け 6)段差の解消 7)一定の出入口の戸の改良 8)滑りにくい床材料への取り替え

 

六 一定の省エネ改修工事:改修部位の省エネ性能がいずれも平成28年基準以上となる工事で、以 下の1)又は1)の工事と併せて行う2)から4)の工事。 地域区分毎に要件が異なる。

以下のいずれかに該当する工事

〇全ての居室の全ての窓の断熱性を高める工事又は日射遮蔽性を高める工事

〇改修後の住宅全体の省エネ性能が確保される場合((ⅰ)断熱等性能等級4以上又は(ⅱ)一 次エネルギー消費量等級4以上及び断熱等性能等級3)に限り、居室の窓の断熱性を高める 工事又は日射遮蔽性を高める工事

2)天井及び屋根の断熱改修

3)壁の断熱改修

4)床の断熱改修

七 給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替(リフォーム工事瑕疵保 険契約が締結されているものに限る

 

6 適用を受けるために必要な手続・書類

 

 住宅ローン減税の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告を行っていただく必要があります。 税務署の案内に従って確定申告書等の作成をお願いします。その際に以下の添付書類が必要になり ます。(給与所得者の場合には、2年目以降、年末調整で控除を受けることが可能です) 。

 

1.どの住宅にも必要な書類 ・計算明細書 ・住宅ローンの年末残高等証明書 ・登記事項証明書、請負契約書・売買契約書の写し 等

 

2.住宅の性能に応じて必要になる書類

〇認定長期優良住宅、認定低炭素住宅である場合

・長期優良住宅認定通知書又は低炭素住宅認定通知書の写し

・住宅用家屋証明書※1(の写し)又は認定長期優良住宅建築証明書若しくは認定低炭素住宅建築証明書

・承継通知書の写し(既存住宅のみ)

※1 既存住宅の場合には使用できません。また、保存登記等の際に登録免許税の軽減を受けるために必要な書類に もなっています。あらかじめ、その写し等を司法書士等から入手しておいてください。

 

〇ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅である場合 ・各基準への適合を証する建設住宅性能評価書※2の写し又は住宅省エネルギー性能証明書

※2 断熱等級・一次エネ等級の双方の評価が基準を満たすことを証するものに限ります。

 

3.新築住宅以外の住宅の場合に必要になる書類

〇買取再販住宅の取得である場合

・増改築等工事証明書

・給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を担保するリフォーム工事瑕疵保険契約 (前ページの七に該当する工事を実施した場合)

 

〇住宅の増改築等である場合

・増改築等工事証明書(前ページの「②工事の内容」一の工事の場合は、確認済証の写し又は検査 済証の写しでも可)

〇既存住宅で登記簿上の建築日付が1981年12月31日よりも前のものである場合

・耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書(耐震等級に係る評価が1、等級2又は等級3であるも のに限る)の写し又は既存住宅売買瑕疵保険契約付保証明書

〇既存の認定長期優良住宅である場合

・承継通知書の写し

 

4.2024年以降に新築住宅※3に居住する場合に必要になる書類

・次のいずれかの書類

1)認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれかに 該当することを証する書類

2)確認済証又は検査済証の写し(2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証するものに限 ります。床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は必須です。)

3)登記事項証明書(2024年6月30日以前に建築されたことを証するもの限ります。)

※3 2024年以降に新築の建築確認を受けた「その他の住宅」は、住宅ローン減税の対象外となります。

 

7 各種照明書等について

 

〇住宅省エネルギー性能証明書※1

住宅省エネルギー性能証明書は、登録された建築士事務所に属する一級建築士、二級建築士若 しくは木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人 のいずれかが発行するものです。

※1 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用を受けるにあたり、質の高い住宅の基準を満たす家屋である ことを証する書類としても使用できます。

 

〇建設住宅性能評価書※2

建設住宅性能評価書は、登録住宅性能評価機関が交付するものです。

※2 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用を受けるにあたり、当該家屋が質の高い住宅の基準を満たし ている場合にはそのことを証する書類としても使用できます。 ○耐震基準適合証明書 耐震基準適合証明書は、登録された建築士事務所に属する一級建築士、二級建築士若しくは木 造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれ かが発行するものです。

 

〇増改築等工事証明書

増改築等工事証明書は、登録された建築士事務所に属する一級建築士、二級建築士若しくは木 造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれ かが発行するものです。

 

〇住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書は、各市区町村長が発行するものです。

 

〇既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・リフォーム工事瑕疵保険付保証明書

既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・リフォーム工事瑕疵保険付保証明書は、住宅瑕疵担保責任 保険法人が発行するものです。

 

〇長期優良住宅認定通知書・低炭素住宅計画認定通知書・承継通知書

長期優良住宅認定通知書・低炭素住宅計画認定通知書・承継通知書は、各所管行政庁(都道府 県、市町村等)が交付するものです。

 

〇認定長期優良住宅建築証明書・認定低炭素住宅建築証明書

認定長期優良住宅建築証明書・認定低炭素住宅建築証明書は、登録された建築士事務所に属 する一級建築士、二級建築士若しくは木造建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機 関のいずれかが発行するものです。

(注) 具体的な発行・交付手続きについては、各発行主体にお問合せください。 また、ホームページもあわせてご参照ください。

 

〇指定確認検査機関について(国土交通省HP) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk_000019.html

〇登録住宅性能評価機関について( (一社)住宅性能評価・表示協会HP) http://www.hyoukakyoukai.or.jp/index.php

〇住宅瑕疵担保責任保険法人について((一社)住宅瑕疵担保責任保険協会HP) http://www.kashihoken.or.jp/

 

 

国土交通省サイト国土交通省 (mlit.go.jp)参照

 

8 まとめ

 今回は住宅ローン減税について詳しく解説してきました。ほぼ、コピペのページになりましたが、住宅ローン減税は毎年額の調整や数年おきに大きなルールの改正が行われます。令和4年はまさに大きなルールの改正が行われました。金利の影響を加味した控除率が1.0%から0.7%、カーボンニュートラルを見越した令和6年から省エネ基準適合の要件化、楽になった面としては既存住宅の築年数制限の緩和などです。この改正から分かるように中古住宅、既存住宅への意識とカーボンニュートラルへの政府の意識です。やはり中古戸建てを購入した場合は性能向上リノベーションは欠かせないものになります。

 

その他住宅ローン減税関連コラムはコチラ

住宅ローン減税 中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合についてはこちら

https://www.chukokodate.com/column/detail/?p=44

耐震補強を行って住宅ローン減税を利用した事例はこちら

https://www.chukokodate.com/column/detail/?p=31

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住宅ローン減税の詳細をさらに詳しく解説しているのはこちら

https://www.chukokodate.com/column/detail/?p=21

 

住宅ローンのコラムまとめ

https://www.chukokodate.com/column/7/

 

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

新築戸建てから中古戸建てのことならなんでもご相談ください!

著者情報 刈田知彰

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増改築.comでも住宅ローン減税について
http://www.zoukaichiku.com/usedhouserenovation/excellenthousing/解説しております。

 

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