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目次
1. 葛飾区はどんなところ？
「葛飾区」と聞いて、真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか？ 映画『男はつらいよ』の寅さんが暮らした柴又、漫画『こちら葛飾区亀有公園前派出所』の舞台・亀有――。葛飾区は、東京23区の中で最も「下町情緒」が残るエリアのひとつです。
私は不動産業界で16年間、数多くの物件を見てきましたが、葛飾区を訪れるたびに感じるのは「人の温かさ」と「暮らしやすさ」のバランスの良さです。スーパーの店員さんが顔を覚えてくれる、商店街で「おかえり」と声をかけられる。そんな昔ながらの人間関係が残りながら、23区内で手頃な価格で一戸建てが手に入る。ファミリー世帯にとって非常に魅力的なエリアです。
葛飾区は東京23区の東部に位置し、荒川・中川を挟んで足立区、江戸川を挟んで千葉県松戸市、南側は江戸川区・墨田区と隣接しています。柴又、亀有、金町、新小岩、立石など、個性豊かな街が点在し、エリアごとに異なる表情を見せてくれるのも大きな魅力です。
葛飾区の基本データ
- 面積：34.80km²
- 人口：約46万人（2025年時点）
- 世帯数：約24万世帯
足立区や江戸川区と並んで、23区内で手頃な価格帯で一戸建てが購入できるエリアです。近年は京成立石駅周辺の再開発や金町駅前の大規模開発が進行しており、街の利便性が着実に向上しています。
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2. 葛飾区の土地相場・中古住宅相場
葛飾区で中古一戸建ての購入を検討するなら、まず相場感をつかんでおくことが大切です。葛飾区は23区の中でも手頃な価格帯ですが、エリアによって価格差がかなりあります。
土地相場（2025年基準）
葛飾区の住宅地の平均地価は約36.8万円/m²（坪単価約122万円）で、前年比+6.3%の上昇傾向です。エリアによる差を見てみましょう。
- 新小岩エリア：50万〜80万円/m²（JR総武線沿線。商業地も含め区内最高値エリア）
- 亀有・綾瀬エリア：40万〜55万円/m²（千代田線直通で都心アクセス良好）
- 金町エリア：35万〜50万円/m²（JR常磐線沿線。駅前再開発で人気上昇中）
- 立石・青砥エリア：35万〜48万円/m²（京成線沿線。立石再開発に注目）
- 柴又・高砂エリア：30万〜42万円/m²（京成線沿線。下町情緒が豊か）
- 水元エリア：18万〜30万円/m²（区の最北端。自然豊かで最も手頃）
近隣区と比較すると、足立区とほぼ同程度か若干高め、江戸川区よりもやや安い水準です。特に水元エリアは23区内とは思えないほどリーズナブルで、広い敷地の一戸建てが現実的に手に入る貴重なエリアです。
中古住宅の価格帯
- 築30年以上：1,500万〜3,500万円（土地値に近い価格帯。リノベーション向き）
- 築20〜30年：2,500万〜5,000万円（適切にメンテナンスされていれば十分住める）
- 築10〜20年：3,500万〜6,000万円（設備もまだ現役の物件が多い）
- 築10年未満：4,500万〜7,000万円（新築に近い状態）
私のお客様では、築25〜35年の物件を2,000万〜3,000万円で購入し、800万〜1,200万円のリノベーションを加えるパターンが人気です。トータル3,000万〜4,200万円で、下町情緒あふれる暮らしが手に入ります。
3. 葛飾区の家賃相場
「購入と賃貸、どっちが得？」は永遠のテーマですが、葛飾区の家賃相場を見ると答えは明確です。
- ワンルーム〜1K：5.5万〜7万円
- 1LDK〜2DK：8万〜11万円
- 2LDK〜3DK：10万〜14万円
- 3LDK〜4LDK：12万〜18万円
ファミリー向けの3LDK以上で月14万円の家賃を払うとなると、年間168万円、10年で1,680万円の支出です。葛飾区なら築25年程度の中古一戸建てを2,800万円で購入し、35年ローン（金利1.0%）を組んでも月々の返済は約7.9万円。家賃のほぼ半額で持ち家が手に入る計算です。
実際に私のお客様でも、「亀有で月13万円の賃貸に住んでいたが、お花茶屋エリアで築27年の中古一戸建てを2,600万円で購入し、月々の住居費が7万円台に下がった」というケースがあります。しかも庭付きです。
4. 葛飾区の交通アクセス
葛飾区は複数の鉄道路線が走っており、都心へのアクセスは良好です。
電車でのアクセス
- JR総武線：新小岩駅から東京駅まで約15分、秋葉原まで約10分。快速停車駅で利便性が高い
- JR常磐線（東京メトロ千代田線直通）：金町・亀有から大手町まで約25分、表参道まで約35分
- 京成本線：青砥・高砂・柴又など。都営浅草線に直通で日本橋まで約25分、品川まで約37分
- 京成押上線：立石・青砥から押上（スカイツリー前）まで約10分。半蔵門線に乗り換えて渋谷方面へ
- 京成金町線：柴又・金町を結ぶローカル線。京成高砂で乗り換え
- 北総線：京成高砂から千葉ニュータウン方面へ。成田空港へのアクセスルートとしても機能
特筆すべきは京成高砂駅のハブ機能です。京成本線・金町線・北総線・成田スカイアクセスの4路線が交差するターミナル駅で、成田空港へのアクセスも良好。また、新小岩駅はJR総武線の快速停車駅で、東京駅まで約15分という抜群の都心アクセスを誇ります。
バス路線
京成バス・都営バスが区内を広くカバーしており、亀有・金町・新小岩などのターミナル駅を結ぶ路線が充実しています。駅から離れた住宅街でもバス便が豊富なエリアが多いです。
車でのアクセス
首都高速中央環状線・6号三郷線のインターチェンジが近く、常磐自動車道・東北自動車道・東関東自動車道へのアクセスも良好です。環状七号線（環七）が区の西側を走り、車での移動も便利です。
5. 葛飾区の生活利便性
買い物施設
- アリオ亀有：約130店舗が入る大型ショッピングモール。映画館も併設でファミリーに人気
- イトーヨーカドー金町店・新小岩店：日用品から食料品まで何でも揃う
- 立石仲見世商店街：昔ながらの活気ある商店街。惣菜・鮮魚・青果の名店が軒を連ねる
- 亀有銀座商店街：「こち亀」の両さん像が点在する人気商店街
- スーパー：ベルクス、サミット、ライフ、OKストア、マルエツなど区内各地に多数
葛飾区は物価が抑えめで、日常の食料品・日用品が安く手に入るのが大きな魅力です。商店街の活気が残っているエリアでは、対面で新鮮な食材が手に入ります。
教育施設
- 小中学校：区立小学校49校、区立中学校24校
- 東京理科大学（葛飾キャンパス）：2013年開設。金町地区の文教地区化に貢献
- 保育施設：認可保育所の整備が進み、待機児童対策に積極的
- 図書館：区立図書館12館
金町エリアには東京理科大学のキャンパスが進出し、周辺の開発が活発です。大学を核とした「文教地区」として、街の雰囲気が変わりつつあります。
医療施設
- 東京慈恵会医科大学葛飾医療センター：地域の中核病院。救急対応も充実
- イムス葛飾ハートセンター：循環器専門の医療機関
- クリニック：内科・小児科・歯科など各駅周辺に多数集積
???? 施工現場からのアドバイス
葛飾区の中古一戸建てを検討する際に、私が特に注意していただきたいポイントがあります。
まず、葛飾区は荒川・中川・江戸川という3つの大きな河川に囲まれたエリアであり、区の大部分が海抜ゼロメートル地帯に該当します。特に立石・四つ木・東新小岩エリアは標高が低く、荒川が氾濫した場合の浸水想定が3〜5m以上になる地点もあります。中古住宅の購入を検討する際は、必ずハザードマップで浸水想定深度を確認してください。
もうひとつ、葛飾区は地盤が全体的に軟弱なエリアです。旧河道（かつて川が流れていた跡地）の上に建てられた建物では、不同沈下（建物が均一に沈まず傾くこと）が発生しているケースを何度も目にしてきました。私の経験では、「築30年の物件で、室内にビー玉を置くと転がっていく」というレベルの傾きが見つかったことがあります。購入前のホームインスペクション（住宅診断）は葛飾区では特に強くおすすめします。
一方で、水元エリアなど区の北東部は比較的標高があり、浸水リスクが相対的に低いエリアもあります。物件選びでは、価格だけでなく災害リスクとのバランスも重要です。
6. 葛飾区の治安
葛飾区の治安について、データと実感の両面からお伝えします。
警視庁の統計によると、葛飾区の刑法犯認知件数は2023年（令和5年）で約2,500件。人口1,000人あたりの犯罪発生率は約5.4件で、23区平均（約7.5件）を大きく下回っています。
犯罪の内訳を見ると、自転車盗が全体の約3割を占めており、凶悪犯罪は極めて少ないのが特徴です。
エリア別に見ると、以下のような傾向があります。
- 治安が特に良いエリア：柴又・水元・高砂・奥戸など。住宅街が広がり、人通りも穏やか
- やや注意が必要なエリア：新小岩駅・金町駅の駅前繁華街。飲食店が多く夜間は賑やか
私が実際に葛飾区内を歩いた印象では、下町らしい「顔の見える関係」が犯罪抑止に大きく貢献していると感じます。商店街では顔見知りの店主が声をかけてくれる、公園では近所のおじいちゃんが子どもたちを見守っている。こうしたコミュニティの力が、数字に表れない安全・安心感を生んでいます。
7. 葛飾区の災害リスク
中古住宅を購入する際は、そのエリアの災害リスクも必ず確認しておきましょう。葛飾区は特に水害リスクへの理解が重要です。
水害リスク
葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれ、区の大部分が海抜ゼロメートル地帯です。国土交通省のハザードマップによると、荒川が氾濫した場合、区の西側（立石・四つ木・東新小岩）では最大5m以上の浸水が想定されています。
ただし、近年は以下のような対策が進んでいます。
- 荒川第二・第三調節池の整備が進行中（上流での氾濫リスク軽減）
- 区内排水施設の強化（ポンプ場の能力増強）
- 広域避難計画の策定（大規模水害時の避難ルート確保）
物件購入前には、葛飾区のハザードマップで浸水想定区域・浸水深度を必ず確認してください。また、水害保険（火災保険の水災特約）への加入も強くおすすめします。
地震リスク
葛飾区の地盤は全体的に沖積低地（川が運んだ土砂が堆積した地盤）で構成されており、地震時の揺れが増幅されやすい特性があります。液状化（地震の揺れで地中の水分が噴出し、地盤が液体のようになる現象）のリスクも一部エリアにあります。
中古住宅を購入する際は、1981年6月以前の「旧耐震基準」の建物は耐震診断を必ず受けてください。葛飾区では耐震診断・耐震改修工事の助成金制度を設けています。
8. 葛飾区のおすすめスポット
葛飾区には、暮らしを豊かにしてくれる魅力的なスポットがたくさんあります。
- 水元公園：面積約96万m²の都立公園で、23区最大級の水郷公園。メタセコイアの並木道は圧巻。花菖蒲園は6月が見頃
- 柴又帝釈天（題経寺）：「男はつらいよ」の舞台。参道の団子・せんべい・草餅の名店は必食
- 亀有の両さん像：亀有駅周辺に15体以上の「こち亀」両さん像が点在。スタンプラリーも人気
- 葛飾柴又 寅さん記念館：映画のセットを再現した施設。昭和の下町情緒を体感できる
- 堀切菖蒲園：約200種6,000株の花菖蒲が咲き誇る名園。6月のシーズンは圧巻の美しさ
- 立石の飲み歩きエリア：「せんべろの聖地」として全国的に有名。もつ焼き・レモンサワーの名店が軒を連ねる
- 葛飾納涼花火大会：毎年7月開催。約1万5千発の花火が柴又の夜空を彩る
週末に水元公園で水辺の散策を楽しみ、柴又帝釈天の参道で草団子を頬張り、夜は立石でせんべろを堪能――。葛飾区に住むと、東京にいながら「人情味あふれる下町暮らし」が日常になります。
9. 葛飾区で中古住宅を探すなら
ここまで葛飾区の魅力と住まい選びのポイントをお伝えしてきました。実際に物件を探す際は、エリアごとの特性や災害リスクの違いをしっかり把握した上で選ぶことが重要です。
私たち『東京中古一戸建てナビ』は、中古一戸建て専門の不動産情報サイトです。葛飾区エリアの物件も豊富に取り扱っており、以下のようなサービスを提供しています。
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- リノベーション提案：購入後のリフォーム・リノベーションまで一貫してサポート
- 資金計画の相談：住宅ローンやリフォームローンの組み方もアドバイス
葛飾区は水害リスクの見極めが特に重要なエリアです。ハザードマップの読み方、地盤の状態、建物の耐震性まで、私たちが総合的に判断し、安心して暮らせる物件をご提案します。
10. まとめ
葛飾区は、下町情緒と暮らしやすさが融合した、東京23区東部の住宅エリアです。この記事の内容を振り返ってみましょう。
- 相場：中古一戸建ては1,500万〜7,000万円。23区内で手頃な価格帯
- 交通：JR総武線・常磐線・京成線の3社で都心アクセス良好。新小岩から東京駅15分
- 生活：商店街の活気が健在。物価が抑えめで家計にやさしい
- 治安：犯罪発生率は23区平均を下回り、下町コミュニティが安心感を支える
- 災害：区の大部分がゼロメートル地帯。水害リスクの確認は必須
葛飾区はこんな方におすすめです：
- 下町情緒のある温かいコミュニティで暮らしたい方
- 23区内で予算を抑えて一戸建てを購入したい方
- 物価の安さや商店街の活気を日常の暮らしに求める方
- 水元公園や柴又など、自然と文化が身近にある環境で子育てしたい方
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宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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