![江戸川区で中古一戸建てを買う｜相場・治安・住みやすさ徹底解説のイメージ画像]()
目次
1. 江戸川区はどんなところ？
「江戸川区」と聞いて、皆さんはどんなイメージを持たれますか？ 私が不動産業界で16年間、多くのお客様と話してきた中で最も多いのが「子育てしやすそう」という声です。その印象は正しく、江戸川区は東京23区で最も区民の平均年齢が若い区として知られています。
広々とした公園、充実した子育て支援、23区内で手頃な住宅価格――。江戸川区は「子育てファミリーが家を買うならここ」と言える、非常にバランスの取れたエリアです。
江戸川区は東京23区の東端に位置し、東側は江戸川を挟んで千葉県市川市・浦安市、西側は荒川を挟んで葛飾区・墨田区・江東区と隣接しています。南側は東京湾に面しており、葛西臨海公園という広大な水辺の公園を擁しています。
江戸川区の基本データ
- 面積：49.09km²（東京23区で4番目の広さ）
- 人口：約69万人（2025年時点）
- 世帯数：約35万世帯
人口約69万人は23区で4番目の多さ。面積も大田区・世田谷区・足立区に次ぐ第4位で、この広さのおかげで23区内では珍しく「ゆとりある敷地の一戸建て」が手に入るエリアです。また、西葛西には日本最大級のインド人コミュニティがあり、本格的なインド料理店が軒を連ねるなど、多文化共生の街としても知られています。
江戸川区の中古一戸建てをお探しですか？
『東京中古一戸建てナビ』では、江戸川区エリアの非公開物件を含む豊富な物件情報をご案内しています。
無料会員登録はこちら
2. 江戸川区の土地相場・中古住宅相場
江戸川区は23区の中でも手頃な価格帯でありながら、足立区・葛飾区よりやや高めの水準です。エリアによる価格差をしっかり把握しておきましょう。
土地相場（2025年基準）
江戸川区の住宅地の平均地価は約41.3万円/m²（坪単価約137万円）で、前年比+5.9%の上昇傾向です。
- 小岩・新小岩エリア：45万〜65万円/m²（JR総武線沿線。商業地も充実）
- 葛西・西葛西エリア：45万〜60万円/m²（東西線沿線。人気のファミリーエリア）
- 船堀エリア：40万〜55万円/m²（都営新宿線沿線。急行停車駅で利便性高い）
- 一之江・瑞江エリア：35万〜48万円/m²（都営新宿線沿線。落ち着いた住宅街）
- 篠崎エリア：30万〜42万円/m²（区の北東端。自然が近く手頃な価格帯）
- 臨海エリア（葛西臨海公園周辺）：35万〜50万円/m²（ウォーターフロントの開放感）
中古住宅の価格帯
- 築30年以上：1,800万〜4,000万円（土地値に近い価格帯。リノベーション向き）
- 築20〜30年：3,000万〜5,500万円（メンテナンス次第で十分住める）
- 築10〜20年：4,000万〜7,000万円（設備もまだ現役の物件が多い）
- 築10年未満：5,000万〜8,000万円（新築に近い状態）
私のお客様では、築25〜30年の物件を2,500万〜3,500万円で購入し、1,000万〜1,500万円のリノベーションを加えるパターンが人気です。トータル3,500万〜5,000万円で理想のファミリー住宅が実現します。
3. 江戸川区の家賃相場
江戸川区の家賃相場を見てみましょう。
- ワンルーム〜1K：6万〜7.5万円
- 1LDK〜2DK：9万〜12万円
- 2LDK〜3DK：11万〜15万円
- 3LDK〜4LDK：14万〜20万円
ファミリー向けの3LDK以上で月15万円の家賃を払うとなると、年間180万円、10年で1,800万円の支出です。江戸川区なら築25年程度の中古一戸建てを3,200万円で購入し、35年ローン（金利1.0%）を組んでも月々の返済は約9万円。家賃より月6万円近く節約でき、しかも資産が残る計算です。
4. 江戸川区の交通アクセス
江戸川区は4つの鉄道路線が走っており、都心へのアクセスが良好です。
電車でのアクセス
- 都営新宿線：船堀・一之江・瑞江・篠崎など。船堀から新宿まで急行で約21分。市ヶ谷・九段下へも直通
- 東京メトロ東西線：葛西・西葛西から大手町まで約20分、日本橋まで約15分。通勤利便性が非常に高い
- JR総武線：小岩・新小岩から東京駅まで約20分、秋葉原まで約12分。快速停車駅の新小岩は特に便利
- 京成本線：江戸川駅。京成線で上野方面・成田空港方面へアクセス
特に東西線の葛西・西葛西エリアは、大手町・日本橋まで20分圏内というアクセスの良さからファミリー層に絶大な人気があります。また、都営新宿線は都心を東西に横断する路線で、新宿・市ヶ谷・神保町など主要ビジネスエリアへ乗り換えなしで行けるのが魅力です。
バス路線
都営バス・京成バスが区内を広くカバーしています。特に鉄道駅から離れた中央部では、バスが重要な交通手段です。葛西駅・西葛西駅を起点とするバス網が充実しています。
車でのアクセス
首都高速7号小松川線・湾岸線のインターチェンジが区内にあり、千葉方面（京葉道路・東関東自動車道）へのアクセスも良好です。環状七号線（環七）が区の西側を走り、蔵前橋通りや船堀街道が区内の主要幹線道路です。
5. 江戸川区の生活利便性
買い物施設
- 島忠ホームズ（シマホ）葛西店：大型ホームセンターとショッピングモールの複合施設
- イオン葛西店：食料品から衣料品まで揃う総合スーパー
- 小岩駅前商店街：昔ながらの活気ある商店街。飲食店も豊富
- スーパー：サミット、ライフ、マルエツ、OKストア、ベルクスなど区内各地に多数
- コーナン・カインズ：DIY好きにうれしいホームセンターも充実
教育施設・子育て支援
江戸川区は子育て支援に最も力を入れている区のひとつとして知られています。
- 小中学校：区立小学校71校、区立中学校33校。23区内でも学校数が多い
- 保育施設：認可保育所の整備に積極的。保育料の補助制度も充実
- 子育て支援：乳児養育手当、私立幼稚園補助金など独自の支援策が豊富
- 図書館：区立図書館12館。児童書コーナーが充実
- 子どもの遊び場：区内に公園・児童遊園が約480カ所。23区トップクラスの数
医療施設
- 東京臨海病院：葛西エリアの総合病院。救急対応も充実
- 江戸川病院：地域密着型の総合病院
- 森山記念病院：脳神経外科に強い専門病院
- クリニック：小児科・内科・歯科など各駅周辺に多数
???? 施工現場からのアドバイス
江戸川区の中古一戸建てを検討する際に、私が特に注意していただきたいポイントがあります。
まず、江戸川区は区の約7割が海抜ゼロメートル地帯であるという点です。これは23区でも最大規模であり、荒川・江戸川のいずれかが氾濫した場合、広範囲にわたって浸水する可能性があります。2019年の台風19号では幸い大きな被害は出ませんでしたが、江戸川区のハザードマップでは「ここにいてはダメです」という異例のメッセージが話題になりました。
現場で見てきた経験から申し上げると、低地エリアの築古物件では、地盤沈下による建物の傾きが見られるケースが少なくありません。特に旧中川・新中川沿いの物件は要注意です。私が実際に調査した物件で、「1階の床が2cm以上傾いていた」というケースもありました。
一方で、液状化対策として地盤改良済みの物件や、高台に近い位置にある物件もあります。物件選びの際は、ハザードマップの確認・地盤調査データの有無・ホームインスペクションの3点を必ず実施することをおすすめします。災害リスクを正しく理解すれば、江戸川区はコスパ最高の住宅エリアです。
6. 江戸川区の治安
江戸川区の治安について、データに基づいてお伝えします。
2024年（令和6年）の江戸川区の刑法犯認知件数は4,222件で、人口あたりの犯罪発生率は0.61%（23区中10位）と、比較的低い水準です。人口約69万人という規模を考えると、件数の多さほど治安が悪いわけではありません。
犯罪の内訳では、自転車盗が全体の約4割を占めており、凶悪犯罪は少ないのが特徴です。
- 治安が良いエリア：船堀・一之江・瑞江・篠崎など都営新宿線沿線の住宅街。ファミリー層が多く穏やか
- やや注意が必要なエリア：小岩駅周辺（南小岩7丁目・西小岩1丁目が件数上位）。繁華街のため夜間は賑やか
私が実際に江戸川区内を歩いた印象では、子育て世帯が多いエリアほど治安が良い傾向があります。公園で遊ぶ子どもたち、ベビーカーを押す親御さん、見守りパトロールの方々――。こうした「子育てコミュニティ」の厚さが、街の安全・安心を支えています。
7. 江戸川区の災害リスク
江戸川区で中古住宅を購入する際、災害リスクの理解は最も重要なポイントです。正直にお伝えします。
水害リスク
江戸川区は荒川と江戸川に挟まれ、区の約7割が海抜ゼロメートル地帯です。これは23区で最大規模であり、大規模水害時の浸水リスクは高いと言わざるを得ません。
江戸川区のハザードマップでは、荒川が氾濫した場合に区の大部分で1〜5m以上の浸水が想定されています。特に小松川・平井エリア（荒川沿い）は浸水深が深くなる傾向があります。
ただし、以下の点も理解しておいてください。
- 堤防の強化：荒川・江戸川ともに国が管理するA級堤防で、定期的に補強されている
- スーパー堤防の整備：一部エリアでスーパー堤防（幅の広い高規格堤防）の整備が進行中
- 排水施設の増強：区内のポンプ場が強化され、内水氾濫への対策も進んでいる
- 広域避難計画：大規模水害に備えた千葉県方面への広域避難計画を策定済み
地震リスク
江戸川区の地盤は全体的に沖積低地で軟弱であり、地震時の揺れが増幅されやすい特性があります。特に臨海エリア（葛西・清新町）では液状化リスクが指摘されています。
1981年6月以前の「旧耐震基準」の建物は耐震診断を必ず受けてください。江戸川区では耐震診断・耐震改修工事への助成金制度が充実しています。
8. 江戸川区のおすすめスポット
- 葛西臨海公園・葛西臨海水族園：東京湾を望む広大な公園。水族園のマグロ大水槽は圧巻。BBQ場・大観覧車もあり家族で1日楽しめる
- 総合レクリエーション公園：西葛西から葛西臨海公園まで約3kmにわたって続く公園群。遊具・花壇・芝生広場が充実
- 篠崎公園：区の北東部に位置する都立公園。広大な芝生広場とドッグラン
- 小岩菖蒲園：約5万本の花菖蒲が咲く隠れた名所。6月が見頃
- 新川千本桜：新川沿い約3kmの桜並木。春のお花見スポットとして地元住民に愛されている
- 西葛西のインド料理街：「リトル・インディア」とも呼ばれる。本格カレーやビリヤニの名店が20軒以上
- 江戸川区花火大会：毎年8月開催。約1万4千発の花火が江戸川の夜空を彩る。市川市側と同時開催で観覧者は140万人規模
葛西臨海公園で海風に吹かれ、西葛西で本格インドカレーを味わい、新川沿いの桜並木を散策――。江戸川区に住むと、海と川と緑に囲まれた暮らしが日常になります。
9. 江戸川区で中古住宅を探すなら
私たち『東京中古一戸建てナビ』は、中古一戸建て専門の不動産情報サイトです。江戸川区エリアの物件も豊富に取り扱っており、以下のサービスを提供しています。
- 非公開物件の情報提供：会員様限定で非公開物件をご案内
- 宅建士による物件調査：建物の構造・耐震性・劣化状態・地盤をプロの目でチェック
- リノベーション提案：購入後のリフォームまで一貫サポート
- 資金計画の相談：住宅ローン・リフォームローンの組み方もアドバイス
江戸川区は子育てファミリーにとってコスパ最強のエリアですが、水害リスクと地盤の見極めが特に重要です。ハザードマップの確認から建物の状態評価まで、私たちが総合的にサポートします。
10. まとめ
江戸川区は、子育て支援と住宅価格のバランスに優れた、東京23区東部の住宅エリアです。
- 相場：中古一戸建ては1,800万〜8,000万円。23区内で手頃かつ敷地にゆとりある物件が多い
- 交通：都営新宿線・東西線・JR総武線で都心アクセス良好。西葛西から大手町20分
- 生活：子育て支援が充実。公園約480カ所は23区トップクラス
- 治安：犯罪発生率は23区平均以下。子育て世帯が多いエリアは特に穏やか
- 災害：区の7割がゼロメートル地帯。水害リスクの理解と対策が必須
江戸川区はこんな方におすすめです：
- 子育て環境を最重視してマイホームを選びたいファミリー
- 23区内で予算を抑えて広めの一戸建てを購入したい方
- 東西線・都営新宿線で都心通勤と住環境を両立させたい方
- 海や川の自然が身近にある暮らしを楽しみたい方
災害リスクを正しく理解し、適切なエリア選びと建物選びをすれば、江戸川区は子育てファミリーにとって最高のマイホーム候補地です。ぜひ私たちにご相談ください。
宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
その他読んで頂きたい関連コラム
会員様限定の『非公開不動産』を閲覧したい！
カンタン無料会員登録で、一般には公開されていない物件情報をご覧いただけます。
今すぐ無料会員登録
お電話でのお問い合わせ：0120-246-991
