2022.10.14
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伝えたい。インフラ老朽化問題は中古住宅購入時にも考える必要があります。

更新日2023/11/23

すでにインフラ老朽化問題は身近に存在しています。JR博多駅前の大規模な道路陥没や調布市の陥没や空洞化はまだ記憶に新しいところだと思います。画面越しでも恐怖を感じました。博多駅は地下鉄の延伸工事でトンネル内に地下水が流れ込んだことが原因とみられています。東京都でも水道管の破裂のニュースが流れていました。こうした水道管の事故は年間10件以上起こっています。このような事件は主にインフラの老朽化によって起こってしまいます。今回は、インフラと中古住宅の関係について解説したいと思います。

1.インフラの老朽化とは

 そものそインフラの意味をご存じでしょうか?

インフラとは

 インフラとはインフラストラクチャーの略になります。英語のinfrastructureである。直訳すると「下部構造」であるが、「社会的基盤施設」または「社会資本」と訳されることが多い。

「インフラ」とは、日々の生活を支える基盤(下部構造)のことになります。例えば、公共施設、ガス・水道、道路・線路、電話・電気など、“それがないと生活がなりたたないもの”を指します。

インフラとされている施設は、公共的な機能を担う施設で、治水施設、港湾、鉄道、公園、上下水道、通信施設、ダム、エネルギー供給施設などが含まれます。また、広義には、これら公共施設のほか、教育、医療、社会福祉などの社会サービスを提供するための施設を加えている場合もあります。社会インフラなどと呼ばれることもあります。

 その多くが公共財の性質を帯びていること、社会の統合や安定の維持に不可欠であること、長期的な視点で計画的に整備・管理する必要があることなどから、その整備・管理は、政府が直接に担い、あるいは政府による強い監督のもとで実施されている事が多く。また、それら施設が満たすべき機能や構造については、法律に基づいて基準が定められています。

 インフラは、最初に整備することと、その機能を維持し続けることが重要になります。デジタル領域では、電子製品であるため「電気」が最大のインフラだが、現代では「ネットワーク」も必要不可欠なインフラ要素となっています。

日本のインフラ老朽化問題 

 我が国は、世界でも類を見ないインフラが整った国にになります。ですが、道路、上下水道、ダム、橋梁、送電線など、私たちの生活を支えるインフラが老朽化し、人命に関わる事故やライフラインの途絶など深刻な問題を引き起こす「インフラの老朽化問題」が社会問題になっています。インフラの老朽化という意味では、問題になっている主な社会インフラは以下の通りです。

道路、橋梁、トンネル、上下水道、送電線、河川、ダム、砂防、海岸・港湾、鉄道空港、病院、公園、公営住宅、官庁施設など。

 これらのインフラは、様々な部材を用いて人の手で作られており、時間の経過や環境の影響により徐々に劣化していきます。金属の腐食やコンクリートのひび割れなど、インフラの老朽化は、多くの人に影響を与えるという意味で、社会に与える影響が極めて大きいと言えるでしょう。。

 このままインフラの劣化が進めば、近い将来、私たちの生活や安全にも悪影響が出始めるでしょう。実際、2021年10月に和歌山県で水道橋の崩落事故が発生し、社会に衝撃を与えたのは記憶に新しいところでしょう。

 

2.インフラ関係の事故


大々的にメディアで報道されていない老朽化による小規模な事故も多く発生しており、インフラ老朽化問題は表出していると言っても過言ではありません。こうした問題はアメリカやヨーロッパ各地などでも起こっており、多くの先進国で問題として取り上げられています。今、インフラ老朽化問題は、官民が連携して取り組むべき重要な社会課題となっていると言えるのです。

 

実際に、東京、大阪、名古屋などの都市部では、危険な空洞が1キロメートルあたり2ヶ所の割合で見つかっています。

 

都市部のインフラでさえこの状態ですので、現状でも郊外ではもっとひどい状況ではないかと予測されます。

 

3.潜在するインフラ崩壊

 現在、日本で起こるインフラの老朽化問題が起こる原因として考えられるのが、少子高齢化・人口減少です。

 人口減少に伴い、地方自治体の収支は悪化し、いずれはこれまでのように公共インフラ(道路だけでなく、トンネルや橋の老朽化も問題)を維持できなくなる時代が来る可能性があります。人口が減少するということは当然道路を利用する人が減るということになります。ほとんどの人が利用しない道路を維持することはできません。

 また、高度成長期に一斉に整備したというのもインフラ老朽化、インフラ崩壊が叫ばれる要因となっています。

 全国の多くのインフラを高度経済成長期に一斉に整備した日本では、その老朽化問題も同時期に起こりえますが、日本の財政はこれを全て賄えるだけの余力がありません。

4.インフラ老朽化への対策は?

 日本は今のままでは、今のようなインフラを維持することが難しくなってきます。インフラ老朽化の解消方法は明確認決まっています。今のインフラ量を諦めるか、人口を増やすかです。各インフラに一人あり、どのくらいのコストがかかるかが分かっています。そのため、既に完成していて使われているインフラも一人当たりのコストが高いものはそのエリアごと使用しなくなれば、良いのです。画期的な修繕方法などもこの考え方に近く少なくともインフラの修繕量を減らさなければなりません。また、人口が増えれば、整備に回せるお金や人でも回すことができるので、インフラの解消につながります。

 結局どうすればよいのか、中古住宅を購入場合は、将来的にもインフラが損なわれないエリアを探して購入する事が重要です。ここまで説明したように、インフラには様々な種類が存在します。今現状は問題はなくとも、電車の本数が少なくなり、バス停が廃止され、道路が荒れ始め、電気や水道が利用できなくなるこのようにインフラも徐々にその種類を減らしていきます。衰退が始めると、物件の売却も難しくなり、引っ越しする出来なくなってしまいます。そこで、将来的にも安心して住める街を探す事が重要になるのです。

 

5.まとめ

 東京は他の地方よりも比較的に安全だとは思いますが、昨今は企業のテレワーク化が進み地方への移住も進んでいます。建物を折角性能向上して長い年数安心に住めるようにしたとしても、公共インフラが維持できなくなった街だと資産価値はなくなります。

 将来的な街の発展や衰退を予測しつつ物件を購入しないといけない時代になっています。あなたのお住まいの街は大丈夫ですか。

 

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著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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著者情報 刈田知彰

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