更新日：2024年3月21日
はじめに
「境界がわからない」「境界を確認したい」などと思われている方は多いのではないでしょうか。今回は土地の境界について確認していきたいと思います。
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境界の調査方法
実際に境界の確認方法をご紹介します。
ステップ１ 対象土地（方位）の位置を確認
対象地を間違えたりしないため
住宅地図などと見比べる
ステップ２ 杭を探す
まず杭があるかどうかを確認する必要があります。杭の位置は基本的には隣地との境界に存在します。しかし、無くなってしまったり移動している可能性もあります。地中に埋まってしまっていることもありますので、場合によってはスコップを用意しましょう。
ステップ３ 地積測量図と比較
地積測量図ある場合は、まず地積測量図を確認します。何年に作図されたものかを確認します。
続いて、現場の杭や標と一致しているかを確認
杭や標が破損していたり移動している可能性も考慮する必要があります。
測量図があるなら距離を測り現況と比較して差異がないかを確認します。
ステップ４ 土地家屋調査士に依頼
そもそも地積測量図が無い（測量図がない理由にもよる）地積測量図と明らかに現況が違い、境界杭がないなどの場合は専門家に相談する必要があります。
境界のポイントは司法書士ではなく土地家屋調査士に相談します。
施工現場からのアドバイス
中古一戸建ての購入やリフォームを検討されている方に、私たちが現場で培ってきた経験からアドバイスをお伝えします。
物件選びでは「建物の構造」と「土地の条件」の両方を確認することが重要です。見た目の綺麗さだけでなく、基礎や構造躯体の状態、接道条件、用途地域などを必ずチェックしてください。これらは将来の資産価値にも大きく影響します。
不安な点があれば、専門家に相談することをおすすめします。私たち「東京中古一戸建てナビ」では、宅地建物取引士による物件調査を無料で実施しています。
杭の種類は
「境界杭」には沢山の種類があります。また、同じ種類の「境界杭」でも境界を示す位置には数パターン存在します。
実際の杭やプレートの写真
コンクリート杭
金属プレート
金属鋲
木の杭 木杭（ぼっくい）
石の杭 石杭（いしぐい）
プラスチック杭
境界の調査用語解説
境界に関係する用語を解説します。
土地の境界とは
法的に「個々の土地を区画する公法上の区分線」と定義されています
所有権の範囲です。
筆界と境界の違い
筆界とは、土地が登記された際に、登記上その土地の範囲を区分するものとして定められた線のこと。一般的にいう「境界」は、ほぼ筆界と同じ意味を指す。所有者は、境界は所有権の範囲を指し示す線という意味で用いることがあり、その場合は筆界と境界は異なります。
例えば、お互いに「ここは自分の所有権だ」とそれぞれ主張する境界が食い違うことがあっても、筆界は登記上定められた範囲なので、理論的には食い違うことはない。筆界は所有権の範囲と一致することが多いが、一致しないこともあるということ。注意が必要なポイントとなります。
一筆ごとに地番がつけられています。
土地は 一筆、二筆と数えます。
（一筆（ひとふで、いっぴつ） 二筆（にひ））
一の土地を分割して複数の土地にすることを分筆 （ぶんぴつ）
複数の土地を一筆の土地にすることを合筆 （がっぴつごうひつ）
といいます。
境界確定において一番大切な事は、利害関係のある隣接土地所有者同士が、「境界はここだ」とわかり合い納得し合っていることです。境界標によって境界が明確であれば、境界問題は生じないし、土地の形状や面積が明確であれば、売買や相続を迅速に行うことができます。
さいごに その他関連調査
その他の重要なポイントについても触れておきたいと思います。
地形や地勢の確認や土地の高低差の有無を確認します。
建築計画概要書がある場合はその面積と比較もポイントとなります。
その他、敷地内に里道、水路、他人の通行路の確認を行いましょう。
さいごに、これらによって現況面積と測量面積が異なる場合は土地家屋調査士に依頼する方が望ましいです。最後に測量されたのはいつか、登記されたのはいつか古い場合は面積が異なる場合があります。土地家屋調査士の先生に依頼するにしても、隣地との境界確認には時間と費用を要しますので、前もって行っておきましょう。また売買で物件を検討中の方も自ら境界の確認を行い、状況に合わせてどのように引き渡されるのかを確認しましょう。
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宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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