更新日2023/12/21
今回は、外壁補修についてのコラムとなります。外壁の塗装は10年おきに行う事が良いとされています。ただ、外壁塗装も100万円から200万円程度は塗装でも必要となってまいります。そこで今回は「外壁塗装や外壁の張替えはいつ行うべきなのか？」「外壁塗装の査定で使われるABCチェックについて」、をメインに外壁に関連する内容を解説していきたいと思います。戸建住宅を購入する前も後も、家のメンテナンスは欠かせません。ポイントを抑えて最適なタイミングで最適なリフォームを行いましょう。
建造物の壁の外側の面になりますが、外壁の種類には沢山の種類があります。
住宅の外壁には、さまざま素材や工法が用いられていますが、工法という観点では、大きく「乾式工法」と「湿式工法」の2つに分けられます。
「乾式工法」
「乾式工法」とは、水を使用せず「乾燥」している材料を使う工事を指していいます。
主に、工場生産された材料を現場で取り付けるなど、施工を簡素化させていることが大きな特徴です。
サイディングやガルバリウム鋼板などです。
「乾式工法」のメリットとは、工場で大半をつくることによる品質が安定するということ、短工期でコスト削減が可能となることなどです。
ただし、裏を返せば同じようなデザインとなってしまい、味わいのある仕上がりになりにくいことはデメリットともいえます。
「湿式工法」
「湿式工法」とは、水を使用し「湿潤」している材料を使う工事を指していいます。
主に、材料を現場でつくり、工事の大部分が職人の手作業で進められることが大きな特徴です。
モルタルやコンクリート打ち放しなどが挙げられます。
「湿式工法」のメリットは、素材そのものの耐久性が高いことや、自由度が高くオリジナリティ溢れる仕上がりを実現できることなどです。
ただし、施工の手間がかかるため、工期が長く、そしてコストも高くなる傾向にあります、また、施工会社によっては品質にバラつきがでることもデメリットといえるでしょう。
外壁の主な分類
乾式工法
・サイディング
・ガルバリウム鋼板
・ALC（軽量気泡コンクリート）
・木製羽目板
湿式工法
・タイル
・塗り壁系
・コンクリート打ち放し
に属します。
その他塗り壁用サイディングなんか存在します。
外壁の詳細
それぞれの外壁の詳細について解説したいと思います。
サイディングの特徴
サイディングは、工場でつくられる板状の建材で、素材によって、窯業（ようぎょう）系サイディング、金属系サイディング、木材系サイディング 、樹脂系サイディングの4つに分類されます。現在、住宅の外壁の大半にはサイディングが採用されています
窯業（ようぎょう）系サイディング
一般的なサイディングです。サイディングと言えば窯業系をイメージされる方が多いと思います。セメント質と繊維質を主原料とした混合原料を成型したもの
メリットとしては、耐震性と耐火性が高い点、デザインバリエーションが豊富な点、色あせやヒビ割れが少ない点などが挙げられます。
デメリットはパネルとパネルのつなぎ目に使われるコーキングが劣化しやすいため、定期的なメンテナンスが必要になります。
金属系サイディング
ガルバリウム鋼鈑などの金属を成型したものになります。金属なので暑そうと思われている方も多いようですが、実は、金属板に断熱材が裏打ちされているため、断熱性や遮音性が高く、軽量なので施工しやすい点、耐用年数が長くメンテナンスしやすい点がメリットとなります。反対にデメリットはサビが出ることがある点、衝撃が加わるとへこんでしまいます。コストも平均的な窯業系サイディングよりは割高になってしまいます。
木材系サイディング
木材を板状に加工したもので日本古来の木造建築物などは木材系のサイディングと言えるでしょう。木の持つ素材感やぬくもりが感じられる点と、断熱性の高さがメリットです。ですが、吸水性が高く汚れやすい点、こまめに表面塗装をメンテナンスする必要がある点はデメリットです。当然木なので防火性能も劣ります。
樹脂系サイディング
塩化ビニルを主原料とする樹脂を成型したものになります、上記に比べてマイナーなものになります。軽いため耐震性や施工性が高く、メンテナンス性や防水性が高い点もメリットです。また樹脂ならではの色調が楽しめます。種類によってはシーリング等も必要なくノーメンテナンスで20年30年問題ないです。しかし、防火性や遮音性、断熱性は高くありません。コストも割高となってしまいます。サイディングは国内の外壁の9割をしてめていると言われています、その中でも窯業系サイディングは最もシャア率が高く約7割を占めると言われています、昭和30年代後半までは木造住宅の外壁の大半がモルタル塗りでしたが、40年代前半に窯業系サイディングの製造が開始されると、一気に広がりをみせ、乾式工法による短工期と防火性、表層のデザインの多様性などが評価され、平成４年には外壁材におけるシェアが50％を超えました。
ALCの特徴
ALCは、「Autoclaved Lightweight aerated Concrete」の略で、高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリートのことです。このALCのパネルが住宅の外壁にも用いられています。
ALCのメリットはコンクリートよりも軽く、耐久性、断熱性、耐火性、遮音性が高いというメリットがあります。しかし、窯業系サイディングと比べて、コストが高く、つなぎ目が多いというデメリットがあります。ALCだけでは防水性が低いため、必ず防水塗装をする必要がある点もデメリットです。防水塗装がダメになるとALC自体がダメになってしまいます。また、施工も難しくなります。
タイルの特徴
タイルとは、土や石などの原料を高温で焼いた板状の陶磁器です。外壁には、水を吸いにくい「磁器質」のものか、磁器質よりはやや水を吸いやすい「せっ器質」のものが使われます。
高級感のある外観に仕上げることができます。個人的な意見ですが、タイルが一番かっこいいと思います。また、耐久性が高く、日々のお手入れや長期的なメンテナンスもラクです」「建築時のイニシャルコストが高い点はデメリットです。ただし、ランニングコストは低く抑えることができます。また、タイル自体が重く、施工が悪いと剥離する危険があります
塗り壁の特徴
「セメントや土を水で練ったものを使って仕上げる外壁です。表面の仕上げ方には、左官仕上げや吹付塗装仕上げ、ローラー塗装仕上げなどがあります。仕上げ材は、漆喰や珪藻土、モルタル吹付、ジョリパッドなどが多く用いられています」
コンクリート打ち放しの特徴
構造体であるコンクリートの壁をそのまま生かした外壁です。
コンクリート打ち放しのメリットは耐震性が高く、長持ちします。また、無機質で都会的なデザインになります。耐火性、遮音性が高い点もメリットです。
コンクリート打ち放しのデメリットは他の外壁に比べて圧倒的に工期が長く、コストが高い点がデメリットです。増改築しにくく、10～15年に一度、表面に撥水剤を塗装し直すメンテナンスが必要となってまいります。施工の難易度も高いです。
このように様々な種類の外壁（外壁材）が存在します。
外壁塗装を含めて改めて外壁をリフォームするメリットについても触れておきたいと思います。
外壁をリフォームするメリットは大きく３つあります。
1つ目は建物の寿命を延ばすこと、2つ目は新築時のような外観戻すことができる、3つ目は資産価値が高まるの三つになります。
外壁には建物の保護の意味合いもあります、外壁にひび割れやはがれがある場合、その箇所から雨水等が建物に進入して、雨漏りてしまいます。そして腐敗・腐食が進行していきます。腐敗・腐食が進んだ木材はシロアリの好物で、シロアリが発生してしまったら、急速に劣化が進みます。外観の状態を正常な状態で保つこてで、必然的に建物の寿命が延びるのです。
２つ目は見た目のお話です。使用している外壁材や塗料によっても違ってきますが、10年程度経つと、外観もくすんだ色になってしまいす。塗装をすることで、綺麗な状態に戻すことができます。
３つ目は１つ目と2つ目の副産物になりますが、定期的にしっかりと外壁のリフォーム・メンテナンスを行っているという事は内部まで劣化の少ない家というわけです。その為、建物の価値が高くなり、資産価値も高くなります。また、リフォーム後になると見栄えも良くなり、販売しやすくなります。
このように、外壁塗装を行う事は建物によってメリットがあります。それでは、外壁塗装はいつ行うべきなのでしょうか。今回はシャア率トップの窯業系サイディングを中心に解説していきたい共います。
一般的に、戸建住宅の場合、新築から10年近く経つとの建物の各所に痛みが生じると言われています。給湯器はちょうど10年で壊れるという都市伝説もあります。
理想的な塗り替えサイクルは、木部や鉄部は5年ごと、外壁や屋根は10年ごとと言われています。
あくまで理想的な目安であり、住まいの状態によっては、より長い期間を目安に判断していただく場合があります。
外壁の傷みやひび割れ、窓の古いコーキング、そこから雨水が浸入して壁の中の木材を腐らせることがあります。解体して初めてスカスカの木材を見ることも少なくありません。これはシロアリ発生の原因にもなりますので、日頃から外壁周りのチェックを行う事が大切です。
そこで、外壁塗装診断で使用するＡBＣチェックをまずはセルフチェックで活用ください。
ABCチェックについて
■外壁塗装診断で使用するABCチェックについて
塗り替え時期を示す危険信号の代表的な例をご紹介します。外壁診断で使用するABCチェックについて説明したいと思います。
A：最も危険、B：次に危険、C：劣化が始まっていることを示す。
モルタル外壁の場合、新築時に表面がよく乾かないうちに塗装することで、外壁にひび割れが発生することが多い。また、地震や幹線道路沿いの住宅であれば、日々の振動でひび割れが発生することもあります。
サイディングの場合、サイディングを貼り合わせる目地部分に劣化が生じることが多いです。これは、サイディングボードを貼り合わせているコーキングが経年劣化により弾力性を失い、コーキングが切れてしまうケースが多く見られます。その結果、破断した部分から水が侵入し、大きな被害が発生することがあります。
外壁の劣化は、日々の紫外線によって徐々に始まっています。多くの場合、衣服が外壁と擦れて真っ白になったり、外壁を触った手が白くなったりする現象が「チョーキング現象」です。これは、外壁表面の塗膜が長持ちしているかどうかの典型的な症状です。
このチョーキングが進行すると「ヘアークラック」と呼ばれる微細なひび割れが発生し始め、そこから雨水が侵入して劣化が急速に進行していきます。
色あせは、最もわかりやすい劣化のサインです。雨が降った翌日には、色あせと水はけの悪さで劣化がはっきりと判断できます。
その原因は、「塗料の劣化」が始まっていると見ることができます。つまり、色落ちが進むほど塗料のコーティング力が低下しており、塗装の時期が来ているのです。また、このような症状が出ている場合、家の北向き側（通常、日光が当たらない場所）の外壁にカビや藻が発生している可能性があります。
このような症状に早く気づくことができれば、安価に塗装できる可能性があります。
外壁工事の種類は？
前述では外壁塗装のタイミングについて詳しく触れましたが、外壁工事は主に張り替え、重ね張り（カバー工法）、シーリング・ひび割れ補修、塗装の４つの種類があります。ここではその４つの外壁工事の費用と工事期間について解説していきます。
主な工事内容ですが、
張り替え工事
張り替えの場合、既存の外壁を剥がして新しい外壁に交換します。重ね張りとの違いは、外壁内部の補修や改修も行えるため基本的にはどんな状態であったとしても対応することができます。そのため、性能向上リノベーションなど大規模リフォームを行う場合は非常に有効な手段と言えますが、解体期間や施行期間がかかるため、工事が長期化してしまいます。また、費用も高額になります。
重ね張り工事（カバー工法）
重ね張り（カバー工法）は既存外壁の上から新しい外壁を被せる方法です。張り替え工事程ではないですが、基本的には外壁の劣化がかなり進んでいても対応することが可能になります。また、外壁撤去なども必要ないため張替え工事よりも工期は短くすみます。また、簡単に言ってしまえば外壁が2重になりますので、断熱性や遮音性が向上します。しかし、外壁が2重になるため建物全体が重くなり、建物に負担をかけてしまします。また、外壁内部の状態の改善ができませんので、内部結露が発生する可能性があります。
シーリング・ひび割れ補修
シーリング・ひび割れ補修、シーリング材の劣化やひび割れを補修します。
比較的応急処置的な意味あいがあり、まだ、全体的にはまだ新しい状態だけども、一部ひび割れが入っている場合やサイディングの劣化が見られないがシーリングが固くなり割れてきている場合に行います。大規模な工事ではないので、費用が一番安くなります。但し、劣化が激しくなってしまった外壁にはあまり効果を望むことはできません。
塗装工事
塗装は外壁表面の塗料の塗り替え当然シーリング材の劣化やひび割れを補修も行います。他の工事方法で用いる外壁材を使用せずに塗料を塗り直します。
塗装をするだけと思われる方も多いと思いますが、塗装する前に高圧洗浄で外壁の汚れやコケを洗い流し、ひび割れの修理などの下地補修も行います。塗料にもさまざまな種類があり、汚れや紫外線に強いシリコン塗料や耐久性が長いラジカル塗料が人気です。他の工事方法と比べて、比較的安く仕上がり80万円から180万円程度と費用も抑えられるうえに工期も短く済みます。性能向上リノベーションを弊社では断熱性能向上にも寄与する真球セラミックをベースとした断熱塗装をおススメしております。但し、外壁の劣化の程度次第では塗装工事で補修できない可能性があります。
外壁工事費用と工事期間
これらの工事は、おおよそですが、10年程度から40年たったら必要になります。なぜここまで差がでるのかと言えば、従来の外壁材の種類や性能によるところもありますが、例えば塗装を、10年毎で行っていた場合、張り替えなどが必要ないでしょうし、ノーメンテナンスの場合は30年ぐらいから、外壁工事は張替えや重ね張り（カバー工法）の必要がでてくる可能性が高くなります。
費用相場 はそれぞれ、使用する材料や方法にもよって異なりますし、単純に材料や施工方法にこだわらない場合はもっと安くなりますが、張り替えの場合150〜300万円重ね張り（カバー工法）130〜250万円、シーリング・ひび割れ補修20～40万円、塗装は80～180万円（30坪の建物を想定）が目安となります。
工事期間は張り替え、重ね張り（カバー工法）は2週間から3週間、シーリング・ひび割れ補修は程度によって2～4日、塗装の場合も2週間必要とします。
その他、外壁工事には足場代や飛散防止ネット、既存外壁の解体、シーリング、運搬費・諸経費・消費税などが必要となってまいります。今回の目安はこれらを込みでお伝えしております。
外壁塗装関連補助金・助成金は？
自宅のリフォームで『外壁塗装』の工事を実施するときは、自治体から助成金を受け取れる場合があります。ここからは、外壁塗装の助成金がどのようなものなのか紹介します。
自治体から支払われる助成金（補助金）
リフォームで外壁塗装の工事を行うとき、特定の条件を満たすことで助成金を受け取れます。これは各自治体が、環境に配慮した省エネ住宅・省エネリフォームを推奨しているからです。
外壁塗装の工事は100万円近い費用がかかることもあるので、リフォーム費用を抑えるためにも、助成金について知っておくのがおすすめです。
全国どこでも制度を利用できるわけではない
外壁塗装工事の助成金を受け取れれば、お得に自宅をリフォームできます。ただし、全国どこでも助成金の制度を利用できるわけではありません。自治体によっては助成金の制度自体がないこともあります。
また、助成金を受け取る条件など制度の内容も自治体によって大きく異なるので、申請する前に確認することも大切です。
東京都各自治体の助成金（補助金）を紹介します。
外壁塗装の助成金にはどのようなものがあるのでしょうか。ここからは、各自治体で実施している助成金を紹介します。
東京都品川区の助成金（補助金）
「エコ＆バリアフリー住宅改修」
東京都品川区では、外壁の遮熱性塗装などのリフォーム工事（エコ＆バリアフリー住宅改修）の費用の10％の補助金が出ます。区民の場合は上限金額20万円、マンション管理組合・賃貸住宅個人オーナーの場合は上限が100万円です。
東京都目黒区の助成金（補助金）
「住宅リフォーム資金助成」
東京都目黒区では、「住宅リフォーム資金助成」という制度があり、リフォーム工事費用の一部を助成する助成金を受け取れます。一般リフォーム工事だけでなく、アスベスト除去工事やバリアフリーリフォーム工事なども該当し、金額は工事費用の10％です。
塗装を含む屋根・外壁などの工事であり、20万円（税抜き）以上の工事費用が発生することが、主な申請条件になります。
東京都渋谷区の助成金（補助金）
「住宅簡易改修工事費助成」
東京都渋谷区では、「住宅簡易改修工事費助成」という助成金制度があります。住宅の簡易改修工事を行う場合の工事費の一部を補助してくれます。消費税を除く工事費用が5万円以上かつ、塗装を含む屋根・外壁などの工事であり、費用の20％を助成金が支給されます。
他の自治体よりも支払われる金額の割合は大きいですが、限度額は10万円です。
東京都世田谷区 の助成金（補助金）
「エコ住宅補助金」工事費用の10％ （上限20万円）外壁等の断熱改修・屋根を断熱塗料で塗装など
※注意点 上記は受付終了しています。
助成金（補助金）があれば、非常に金銭的に助かりますよね。自分が住んでいる自治体の動向を伺いながら進めていきましょう。
基本的には外壁工事メインというよりも省エネ向上やバリアフリー化の補足のような意味合いがあり、起因した工事が必要となります。また、これらの補助金は基本的には新耐震基準の建物に対して行われますので、旧耐震の建物にお住まいの方はご注意下さい。
リフォームの補助金についてはコチラ
関連サイトの増改築.comではリフォームに関する助成金（補助金）について紹介しています。
【2023年最新版】リフォーム・リノベーション補助金情報 - 戸建てフルリフォーム・フルリノベーションなら増改築.com® (zoukaichiku.com)
まとめ
今回は、「外壁」について解説してまいりました。外壁とひとくくりにされますが、このように、様々な種類や工法に分けらます。また、劣化の進み方によっても対処法が異なります。今回「外壁の修繕をどうしようかな」などそのような場面に出くわし検討する際の一助になればと思いこのコラムを書いております。内容が細分化されてよくわからなくなってしまうと思い、今回のまとめ方になったのですが、やはり、信頼できる専門家に依頼することが重要になると思います。
注意点としては、現在問題になっている、訪問販売業者には依頼しないこと、そして相見積もりを取るという事です。訪問販売業者の手口は、検査は無料です。などとよって近づいてまいります。すべての業者が悪いとは思いません、しかし、悪質な訪問業者に話にのってしまうと、このように進んでいきます。まずは、「キャンペーンで無料審査しています」。「新人の研修で何件か調査をしていますので、無料で行います」という具合です。無料ならと思いますよね。そして次に、修理が必要なことを伝えられ不安を煽られます。「小さなヒビですが、放置していれば将来的に大きな被害につながります。」（当然そうです）そして、「今キャンペーンでお安くできます」などや「社員教育で安く工事させて頂きます。」また、「大手の下請けや子会社だから安心などと言われます。」などというセールストークがあり、ここで、「今だけこの金額です」とすぐに工事の契約を求められます。
また、警戒されているお宅の場合、「次に訪問するまでにネット等で調べてみてください」といい業者を装います。手口はわかれますが、提案されている工事代金は安い金額なのは事実です。その後、契約に進みますと、「ここも悪い」「あそこも悪い」「ここを直さないと次の工事に進めない」と追加工事を言われます。また、相手を見て金額も決めますので、最初から高額な費用を請求されることも考えられます。前職での同僚にこのような悪質リフォーム業者に勤めていたものがいます。顧客が一定数に達し、クレームが多くなるとわざと会社を倒産させてしまって新しい会社を作ります。悪質業者は会社名を次々と変更しますが、会社は古い歴史のある会社を利用していますので、見分け方が非常に難しくなります。結構前に聞いた話ですが、似たような話はよく耳にします。働いている本人すら詐欺業者かわからないギリギリの会社も存在します。そのため、やはりそもそも訪問販売業者には依頼しないということを覚えておいてください。また、外壁・リフォームなどで検索した時に検索欄の上に記載されている業者に依頼することもおススメしません。インターネット広告はお金があれば上位に表示させることができます。また、そのように目立つ広告をすることは、高額な広告宣伝費が必要となります。その広告宣伝費はどこからでてくるのか考えたら、依頼したくなくなりますよね。また、そのような場合もホームページ上に事例などがあるかの確認を行いましょう。信頼できる会社かどうかをしっかり見極める事が重要です。
また、購入時には、以下の点に注意しましょう。
外壁の調査今回のコラムでも紹介しましたが、まずは外壁の種類を確認し、外壁ABCチェックを行い現在の外壁の状態を確認しましょう。築年数が古い場合は外壁が膨らんでいないか、また、内部からみることも重要です。雨漏りをしている場合は内部から発見することの方が多くなります。また、屋根天井から雨漏りをすると思っておられる方も多いと思いますが、実は外壁からも雨漏りは発生してしまいます。このように業者に頼るだけでなく事前に建物の状況を確認するようにしましょう。また、その見極めには最終的にはやはり不動産業者ないし建築業者に頼る事が重要になります。
そして、瑕疵担保責任保険に加入できるかです。
過去には、物件の引き渡し前に外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入することで、住宅ローン減税などの優遇措置を受けることができた事例があります。
性能向上リノベーションを行うなど物件に対して耐震性や断熱性・省エネ性の向上を行う場合、外壁工事と併せて助成金（補助金）を取得してお得に利用できる可能性がありますので、ご検討の方は是非ご相談ください。
今回は外壁について解説してまいりました。ぜひご参考にして頂ければ幸いです。
おススメコラムはコチラ
建物の新築年月日の調べ方～旧耐震や新耐震の見分け方～｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
元々どんな土地だったの？実は調べられます。｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
新築戸建てから中古戸建てのことならなんでもご相談ください！
増改築.comでは外壁のリフォームについてhttps://www.zoukaichiku.com/column/gaiheki詳しく解説しています。
