更新日2023/5/26
今回は建物に未登記部分がある場合について解説していきます。
建物を増築した場合は、建物の表題部の変更登記をする必要があります。ですが中には増築をしたのに登記をしていない住宅を目にします。
その理由としては、もちろん知っていて登記を行っていない方もおられますし、
例えば相続や売買などで所有者が変わっている場合は、増築の事実すら知らなかったり、増築はわかっていても未登記であることを知らないケースなどがあります。
中には納税通知書で固定資産税の請求が来ていたので「登記されているものだ」と勘違いされていたケースなどもあります。
そもそも表題部の登記は義務ですが、未登記部分が存在すると問題が発生するケースがございます。売却時に買い手側が住宅ローンを使えない可能性が発生するのです。
基本的には登記の面積と建物の面積を一致させる必要があります。
このような物件の購入の際は問題を起こさない為にもまず銀行の審査結果（融資利用条件）の確認をされる方がよいでしょう。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には「未登記部分の登記を行うこと」を条件に融資を行ってもらえるケースが多いので未登記部分の登記を行うことが大前提必要になってまいります。
未登記部分がある場合は、売買契約時点で契約書に売主の責任と負担で引渡までに建物表題変更登記をすると明記してもらうのがよいでしょう。
スムーズに建物の変更登記を行えた場合は大丈夫ですが、その物件の面積は増加しているので、建ぺい率や容積率などの指定制限をオーバーしてしまって違反物件になってしまった場合はさらに複雑になります。
例えば10㎡未満の増築は一定の条件下で建築基準法上の建築確認申請が不要になるケースがありますが、それ以上の増築を無許可で行っていた場合などは更に注意が必要です。
リフォームの予定がなかったのにリフォームをして減築又は増築を行わなければならないかもしれません。
対応は売却する側、購入する側、改装をご希望なのかなど立場によって変わってきますが、このような場合でお困りの際はまずは専門家に相談して、対象物件がどのようなことになっているのかを整理することをおすすめします。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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