2023.10.16
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居住用財産を売った場合の特例について

居住用財産を売った場合の特例について

 

はじめに

 今回はマイホーム(居住用財産)を売却した場合の特例についてご紹介させて頂きます。

マイホームの売却時は多額のお金が動くことになります。それに伴って税金を支払う必要が発生します。また、損をした場合には税金以前に損をしてしまうので売却をどうしようかと考えてしまいます。このようなことは売却の足かせになってしまいます。そのため市場の活性化の為に特例が存在します。

 

 

居住用財産を売った場合の特例とは

 居住用財産を譲渡した場合には、売却益が出たて得をしたり、売却損がでて損をしたり、します。それぞれの状況にあった特例について詳しくお伝えすると、譲渡益(譲渡収入から取得費と譲渡費用を差し引いて黒字になったものをいいます。)が生じたときは、3000万円特別控除、軽減税率、買換特例といった特例を用いて税金の軽減を受け、譲渡損(赤字になったもの)が生じたときは、特定の場合には、その他の所得との通算や繰越控除の特例の適用を受けることができます。

 

譲渡益が生じた場合

 譲渡益が生じた場合下記の3つの特例のいずれか又は併用して利用することができます。

 

3000万円の特別控除

 居住用の財産を譲渡した場合に、所有年数に関係なく、適用を受けることができます。相続等によって取得した空き家等(被相続人の居住用)を売却した場合も一定の要件のもと、適用を受けることができます。

 

更に詳しく知りたい方はコチラ

マイホーム売却時に使える3000万円の特別控除について徹底解説|お役立ちコラム|東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

 

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

 その譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に、通常の場合の税率(20%)が軽減されます。

 

特定の居住用財産の買換え特例

 その譲渡した年の1月1日において所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられます。

 

 

譲渡損が生じた場合

 続いて損をした場合譲渡損が生じた場合の特例です。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、住宅ローンを組んだ買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年間にわたって繰越して控除されます。

 

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失のうち、譲渡資産の住宅借入金等の残債からその譲渡資産の譲渡価格を控除した差額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができます。

 

 

 住宅ローンを組んだ買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年間にわたって繰越して控除されます。

 

 

居住用財産とは

 居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。

 

特例の対象となる居住用財産の譲渡とは

  • 現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに敷地を譲渡する場合も特例の対象となります。(この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用の供していても適用になります)。
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象となります。
  • 転居後に家屋を倒壊した場合には、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、その家屋から転居して3年後の12月31日までに譲渡したものが特例の対象になります。但し、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用と供したりすると特例の適用は受けられなくなります。

 

特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません

  • 配偶者、直系血族(親、子、孫)、生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
  • 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社

特例の適用は3年に1度だけ

 居住用財産の特例は、3年に一度だけしか適用を受けることはできません。

注 譲渡日は還俗として引渡した日ですが、契約した日を譲渡の日とすることもできます。

 

※相続によって取得した空き家に係る3000万円特別控除については、一部要件が異なります。

 

まとめ

今回はマイホーム(居住用財産)を売却した場合の特例についてご紹介させて頂きました。

 

次のコラムでは更に詳しく解説していきたいと思います。引き続きご覧ください。

 

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著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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