更新日：2024年3月21日
はじめに
かつては、住宅を購入したら一生そこに住むという考え方をする人が多かったと思います。
不動産は「一生に一度の大きな買い物」という印象が強いですが、実は国土交通省の調査によると住宅購入者の2割以上が2回以上住宅を取得しているのです。
(国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書」による。）
20％を超えるということは、単純に5人（世帯）に1人ということになり、意外と多い結果です。
購入時にどんなに頑張って選んだ家でも、子育て環境、教育環境、子どもの独立、親の介護、転勤、会社の倒産、近隣トラブル、離婚、出産、再婚、階層崩壊、家族構成の変化など、さまざまなライフスタイルの変化に伴い、住まいのニーズは徐々に変化していきます。
ライフスタイルの変化により、住環境を変える方は年々増加しています。
人生の途中で住まいを変えられないとなると、とても不便なことになります。そのため、結果的に一生その家に住むことになったとしても、保険としての意味合いを込めて「住み替え」という選択肢を持っていることが重要です。
住み替えができない人の多くは、物件を購入した時の価格から大幅に値下がりしてしまい、ローン残高が売却価格よりも高く、現金を追加で支払わなければ物件を売却できない、あるいは物件を売却できても次の購入資金を確保できないなどの理由で売却できないのです。
住宅ローンに縛られる生活を避けるためには、住宅購入時に「売却」を考える視点を持つことが必要です。
いつでも「転売」できる物件。つまり、いつでも貸したり売ったりできる「流動性の高い」「資産価値の高い」住宅を購入することが最重要ポイントです。
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人口減少・住宅不足の時代の住宅購入
人口増加率（折れ線グラフ）に注目
総務省「国勢調査報告書」より引用
皆さんご存知の通り、今後日本は人口が減少し、住宅が大量に余ると予想されています。
しかし、今後も人口が減少していくことが予想され、住宅を購入するという流れになります。
今後も人口が減少していくので、需要が減少する地域の不動産の価格（資産価値）は当然ながら大きく下落します。
施工現場からのアドバイス
中古一戸建ての購入やリフォームを検討されている方に、私たちが現場で培ってきた経験からアドバイスをお伝えします。
物件選びでは「建物の構造」と「土地の条件」の両方を確認することが重要です。見た目の綺麗さだけでなく、基礎や構造躯体の状態、接道条件、用途地域などを必ずチェックしてください。これらは将来の資産価値にも大きく影響します。
不安な点があれば、専門家に相談することをおすすめします。私たち「東京中古一戸建てナビ」では、宅地建物取引士による物件調査を無料で実施しています。
今後の住宅購入のポイント
資産価値の高い住宅を選ぶ事が需要になります。大きく以下の4つのポイントが重要になります。
・郊外の過疎化が予想するエリアは検討から除外
・住宅ローンを利用する場合は頭金を入れたり、自己資金を多めに用意する
・耐震補強を初め性能向上リノベーションで資産価値の落ちない家を
・水回りの設備等にお金をかけない
などです。
・郊外の過疎化が予想するエリアは検討から除外
資産価値が落ちにくいのは、建物よりも土地です。建物は劣化しますが、土地が劣化することはありません。がしかし、人口減少が叫ばれている昨今ゴーストタウンと化している街が現在も存在します。その多くはバブル期の遺産です。また、建物も劣化しますが、土地のライフラインも劣化します。郊外の住宅地は今後衰退していく恐れがあります。つまり、落ちにくいはずの土地の資産価値が落ちてしまうのです。このようなエリアは検討から除外が良いでしょう。東京23区ないでも駅から遠い住宅地は存在します。資産性を十分に検討しましょう。
・住宅ローンを利用する場合は頭金を入れたり、自己資金を多めに用意する
住宅ローンが（売却資金＋自己資金）を上回る場合家を任意売却でしか売る事ができません。万が一の場合身動きが取れなくなってしまいます。
・耐震補強を初め性能向上リノベーションで資産価値の落ちない家を
中古戸建ての購入時の不安点の一つに中古戸建ての耐震性の問題があると思います。現在は耐震等級３がスタンダードになりつつあります。その中で耐震等級１以下の住宅を誰が購入するというのでしょうか。だんねつも同じです。
性能向上リノベーションして資産価値の高い建物に住みましょう。断熱基準等は日々の生活の向上にもつながります。
・水回りの設備等にお金をかけない
水回りなど、表層の設備は劣化も早いです。10年から15年で寿命がやってきます。すなわちこのような設備を中心に予算をとると実は資産価値の高い住宅ではなくなります。
まとめ
今回は、不動産購入時の売却戦略について解説してきました。購入時に真逆の売却の戦略を立てることは人によっては気持ちいい事ではないと思います。わが家に一生住むつもりで購入するだから高い買い物だけども頑張って購入できるというお考えに方は私がそうですが、おられると思います。ですが長い人生です何が起こるかわかりません。また困った時に助けてくれるそんなマイホーム探しを東京中古一戸建てナビでは目指しています。
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宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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