更新日：2024年3月20日
土地付中古住宅を取得には、建物をリフォームして利用するか、解体して土地として利用するのか、いろいろと検討すべき点があります。ですが、土地付中古住宅には建物の金額がかなり割安になること、資産として土地が手元に残ることなどメリットもたくさんあります。
土地つき中古住宅を購入する場合、当然土地を一緒に購入しますが、その土地には「所有権」と「借地権」の2種類が存在します。
「借地権」「借地権付き建物」の土地については土地を利用できる権利を購入することになります。土地の所有者に賃料を払い続けます。その代わりと言ってはおかしいですが、土地代は所有権の物件に比べ安くなります。
土地の「所有権」を含めて購入する場合は普通に建物と土地両方を購入することになります。
中古住宅の値段を出す際には、建物と土地代を分けて考えます。それぞれの価格の出し方についてここでは解説したいと思います。
中古住宅土地代
土地付き中古住宅の土地代金は周辺の相場（実勢価格）や評価額（固定資産税評価額や公示地価そして路線価）によって決められます。土地の評価額は公示価格の7割程度になります。
中古住宅の建物価格の評価額は新築時には建築費のおよそ4割から7割程度なのですが、物件によって建物価格はそれよりも低い価格に設定されます。
値付けの際には土地と建物バラバラに考えますが、契約上は明確に土地代と建物代を分けない場合が多くあります。
中古住宅の建物の価格計算方法
査定の方法はあるのですが、それ以外で簡単な計算方法だけお伝えしようかと思います。
早速計算式ですがが、
建物価格＝再調達原価−減価額
※再調達原価＝㎡当たり新築単価×延床面積
※減価額＝再調達原価×経過年数×耐用年数 （耐用年数は建物に応じて20年～30年を想定）
①まずは建物価格を算出
例)中古一戸建て 3,000万円の売出し価格
・土地 100㎡（30.25坪）
・建物 100㎡（30.25坪）、築20年、木造2階建
この条件だとしますね。本来は建物について詳しく調べてからになりますが、まずは簡単な計算をしていきます。
国の基準では木造建築は築22年で評価がゼロになるとなってますが、不動産市場ではそういうケースは少ないのが実情。ですので建物耐用年数を30年として計算してみましょう。
築20年目。耐用年数はあと10年ほどになります。割合で表すと10年÷30年で3分の１の残存耐用年数になります。これを建物価格として計算すると、新築時の価格が坪単価60万円×33.3%＝約20万円。現在は建物坪単価が約20万円の価値となり、建物面積30.25坪×20万円＝605万円が建物価格になる計算です。
②売出し価格3,000万円から605万円を引いた2,395万円が土地価格ですね。
土地2,395万円、建物605万円 という内訳。土地が30.25坪なので、土地坪単価は79.17万円。これが土地の相場とおおよそ合致するなら問題はありません。
建物に関しては、以上の計算の他に、・建物の仕様は？建物の状態は？・間取りは一般的か？・日当たりなど状況はどうか？
なども計算に入れて、おおまかな計算としては近い価格が算出されますのでご参考にしてください。
このように建物の価格は決まっていきます。
土地つき中古住宅を購入する場合、基本的には、土地代と建物代の合計の金額で購入することになります。
建物代は一般的に20-25年で価値が0円になると言われています。それよりも古い建物だとほぼ土地代のみで購入できる場合があります。
古い木造住宅などは既に建物としての価値がなくっています。価値だけでなく性能面でもその能力は低下してしまっています。例えば耐震です。リフォームをおこなっても耐震不足で倒壊する恐れがあります。また、屋根などの雨漏りがあった場合、少し直したぐらいでは、更に被害が増えてしまう可能性もあります。折角安く購入してもむしろ高くなる恐れがあります。中古住宅を購入してはいけないといわれる最大の要因です。
そこで古い建物を再利用する性能向上リノベーションをするのはいかがでしょうか。
建物の状況によっては耐震補強などのリフォーム費用、外溝などのリフォームも必要です。
建物の耐震補強は一概には言えないのですが平均的には120～200万円程度、外溝、外壁塗替え費用は目安として200万円から400万円かかります。また、内装工事などを行う必要があるなら1000万円以上のリフォーム資金が必要になります。
そこでご提案させていただきます。このような場合、性能向上リノベーションはいかがでしょうか。東京中古一戸建てナビの性能向上リノベーションでは耐震等級３相当の上部構造評点1.5、断熱等級５と新省エネ基準に適合した築年数が古い建物でも安心して住むことのできる建物に生まれ変わります。これから土地付中古住宅を購入して解体して新築を建てようと思ってた方、または、土地付中古住宅を購入して大がかりなリフォームをお考えの方は是非性能向上リノベーションをご検討ください。東京中古一戸建てナビでは物件探しからリフォーム工事までワンストップでお手伝いさせて頂きます。
上記では（所有権）と（借地権）があることを説明しましたが、所有権でも気をつけないといけないことはあります。
1.土地の境界が決まっていない。
2.大きな石や木があった場合、解体だけでなく、整地費用が必要になることもある。
などです。
１．の場合は購入を見送っても良いレベルの内容となります。
土地は必ず隣地があり、当然隣地との強化があります。境界が無い場合買った土地が他人の土地だったなんてことも考えられます。このような場合は必ず境界の確認をしましょう。
２．建物を解体した後に地面を掘ってみたら埋設物があったなんてことも考えられます。購入前に見積もりをとって費用の検証を行いましょう。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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