2023.06.23
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中古住宅に対する不安の内容とその解決策は?

中古住宅に対する不安の内容とその解決策は?

 

 

 

 

はじめに

このコラムは首都圏1都3県の約1万世帯を対象に行われた不動産流通経営協会「首都圏の住宅市場ポテンシャルに関する調査」の調査結果を基に作成しております。

 

20歳以上 79歳以下の持ち家(戸建て・マンション)、賃貸、その他に住む方に対し

 中古住宅(戸建て、マンション)に対して、どの様な不安がありますか。という質問への回答になります。

 

不安点から浮き彫りになる問題点と対策を今回は解説していきたいと思います。

 

 

不安点その1 大地震に耐えられるのか

まずは耐震への問題に対してです。マンションよりも一戸建てにお住いの方の方が不安に思われている方が多いという結果となりました。

最初に、マンションの場合の注意点としては新耐震基準築が昭和58年以降(正確には建築年月日(築年数)ではなく建築確認申請が56年6月1日以降)かが重要になります。マンションの場合新耐震基準は現行基準にも通ずる強度になります。マンションの場合は58年以降ならある程度安心して暮らすことが出来ます。ですが中には58年以降にですが、メンテナンスの行き届いていないマンションなどもありますのでその点は注意が必要です。また、大規模修繕が定期的に行われていること、もしくは大規模修繕費用が溜まっていることが重要です。

 

続いて一戸建ての場合ですが、大地震に耐えられるというポイントでは2000年の建築基準法が重要となります。2000年の建築基準法の改正は1995年に発生した阪神淡路大震災では、未曾有の被害となり、この大地震をきっかけに変更されました。改正の内容は、基礎は「地耐力に応じた基礎」つまり地盤調査が必要になったこと、そして、柱や筋交いを固定する接合部の金物が指定されて耐力壁の配置のバランスも規定されました。

 

つまり、大地震に耐えられる建物かどうかは、阪神淡路大震災を基準に考えた場合でも、2000年以降の基準が最低限必要であり、それ以前の建物については補強工事が必要になります。

 

知って欲しいのはここからです。ですが、2016年の熊本地震では、2000年基準の建物も倒壊してしまいました。熊本地震は震度7の揺れが2回発生したことが大きな原因の一つとされています。

現行法の耐震性ではダメなのです。不安点大地震に耐えられるのかのアンサーは「耐震等級3の建物にすることが重要」なのです。耐震等級3にすることで安心して暮らすことが可能になります。

 

 

不安点その2 設備に不具合がないか

こちらマンションでも戸建てでも共通に上げられる点ではありますが、注意点はいつまで保証があるのかがポイントになります。通常中古住宅の場合は構造等が3カ月から半年、設備に関しては初期不良(1週間)保証で引渡を受けることが多いです。

 

リフォームを行う場合はそれ以外の設備、例えばキッチンはリフォームするが、浴室やトイレ、洗面は行わない場合、キッチンはもちろんリフォームを行っているので大丈夫(不具合があったとしても対応してくれる)ですが、それ以外の設備は不具合が乗じる可能性があります。これは不動産業者の方からしたらあるあるの話だと思いますが、引渡し前にキッチンやその他すべての動作チャックを行って問題はないと確認したが引渡後、水が漏れているとクレームが起こることがあります。簡単な動作チェックでは見抜けません。リフォーム後に入居する場合はこのような場合は責任の追及箇所が難しくなります。基本的には売主には保証してもらえませんし、リフォーム会社もある程度対応しますが、このような場合まで責任をもっていたら利益なんてなくなってしまいます。

 

このような事が起こらないようにするにはやはりリフォームを行うか、後にリフォームを行う事を前提にリフォーム資金をプールしておくことが無難になります。

 

不安点その3 販売価格が適切なのか

現在はネット社会である程度物件の価格を調べることができるようになりました。それこそ昔は不動産業者が言った値段か、チラシの値段しか参考になる値段はありませんでしたので、大変です。不動産業者が悪徳なイメージなのはこのような背景が一旦にあると思われます。

昔のような、参考金額が一切ないなどという事態はないと思いますが、やはり、不動産の適正価格の見極めは難しく特に中古住宅の場合は適切な価格を判断することは非常に難しいので、最後はやはり一緒に探す不動産業者の存在が頼りになると思います。信用のおける業者選びを行いましょう。

 

不安点その4 その他重大な欠陥がないか

その他というのは欠陥が思いはつかないがあるような気がするという不安な気持ちが出てきた回答だと思います。思いつかない点で対処が難しいですが、今回のコラムを参考に再度検討して頂きたいと思いますし、やはり細かい配慮ができる信頼できる業者に依頼することが重要だと思います。

 

不安点その5 給排水に問題がないか

給排水の問題点はマンションの場合デリケートな問題となります。例えば漏水が起こった場合、マンションの場合は、原因が専有部なのか共有部なのかにより、対処方がかわってきます。共有部の場合はマンション全体の問題なので積み立ててある修繕積立金から修理費を出してもらえます。専有部の場合は所有者が修理する必要があります。無理な間取り変更を行い水回りの位置を大幅に変えていない限りは割と範囲が特定しやすくはあります。下の階に影響がでないように管理会社等と協力して速やかに最小の被害ですむように解決する必要があります。

戸建ての場合は床下に潜れるようになっているかがポイントとなります。新築では床下収納庫や床下点検口がキッチンと洗面所付近についていることがスタンダードですが、中古の場合は築年数が古くなれば点検口すらない場合があります。あったとしても非常に工事がしにくい場合がありますので、ベストはフルリノベーションの際にさや管ヘッダー工法など将来的に交換しやすいような工法にしておくのがおすすめです。

また、購入の際には何かしら故障の兆候や故障・交換がないか使用者に確認しましょう。「水の流れが悪くなった」などです。

また、緊急時の水回りの故障は詐欺に遭いやすいです。冷静な判断ができないからです。故障の際に高額な修理代金を請求されることがありますので、万が一故障した場合にも修理業者の選定には気をつけましょう。

 

 

不安点その6 シロアリの被害がないか

シロアリの被害は戸建ての方が多いと思われます。シロアリの被害を早期に見つけることは難しいですが、定期的に床下のチェックを行いましょう。死骸などを見つけたら要注意です。また対策には防蟻処理が有効です。防蟻処理の効果は約5年から10年続きます。購入する場合は防蟻処理を定期的に行っている物件かどうかを確認しましょう。防蟻処理を定期的に行っている方は実は少ないので、購入時には物件の調査を行うことと防蟻処理を行う事をおススメします。

 

不安点その7 購入後すぐに雨漏りなどがおきないか

雨漏りはどこから起こるか分からないですし、所有者も把握しきれていない可能性もあります。屋根の形状によっては地面から屋根の状態が分かる場合もあります。その際は、ズレや破損、浮き、がないかを確認しましょう。また、雨漏りは屋根だけでなく外壁やバルコニーから起こる場合もあります。

専門家目線ではある程度把握できるので、専門家に見てもらうことをおススメします。また、保証期間の確認もお忘れなく。

 

不安点その8 希望のリフォームを掛けることができるか

リフォームの内容は事前にわかるケースと解体後にわかるケースとがあります。なるべく正確な見積もりを行う事がよいのですが、スケジュール的に難しくなります。信頼できる業者と協力しながら進めていきましょう。

 

不安点その9 仲介する不動産会社が嘘をついていないか

これは厄介な問題です。

嘘にもよりますが、不動産会社の嘘は見抜けません。嘘をつかない業者を探しましょう。

 

不安点その10 売主が間違いを伝えていないか

売主が間違ったことを伝えることは実は日常茶飯事です。この問題は間に入っている仲介会社の問題も割合としてはかなり大きいと思いますので、気になる点は念のために文章にしてもらうのが良いと思います。

 

不安点その11 元から住んでいる住民との関係性

マンションの場合は上階の音がうるさい。反響音がうるさい、逆に下の住居から騒音のクレームをもらうことがあります。近隣の状況も重要事項説明の際に不動産業者より説明の義務がありますので、購入前には注意して確認しましょう。マンションで暮らす場合は自分が思っている以上に下の階には騒音が響いていること、を自覚して住む必要があります。

一戸建ての場合はマンションよりも少ないですが、隣地からゴミを捨てられる、コミュニティーと合わないなどの問題に遭遇することも、最悪の場合は引っ越しするしかなります。万が一に備え資産性の高い物件を購入することも重要です。

 

 

おわりに

不安点「特に不安に思う事は無かった」と特に不安に思う方もいないというのが事実です。『東京中古一戸建てナビ』ではお客様が不安に思う事が無いようにしっかりとした説明を心掛けしております。また、売買からリフォーム・リノベーションまでワンストップサービスを行っておりますので、是非ご依頼ください。

 

 

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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著者情報 刈田知彰

 

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