2023.01.16
不動産ガイド 不動産取引 失敗 一戸建て

マイホーム購入前にお読みください① 「一戸建て」VS「マンション」比較

更新日2024年1月19日

 

はじめに

 

 マイホームを購入しようと考えた時に、最初に考える事は、一戸建てにするべきかマンションにするのかを皆様は考えられるのではないでしょうか。

 または、マンションが良い、一戸建てが良いと最初は決めていたが探しているうちに考えがかわり「一戸建てはどうなのか?」「マンションなら物件があるのではないか?」と後から迷われている方もおられるかもしれません。

 

 今回は、一戸建てとマンションどちらを買うべきかを解説していきたいと思います。

 早速ですが、結論から申しますと、「マンションと一戸建てのどちらを買うべきかの答えは人よって違う」になります。

「私はマンションが良い」、「一戸建てがいい」と好みが明確にある方はそれで良いと思います。ですが、マンションと一戸建てそれぞれにメリット・デメリットがあり、居住エリアや家族構成等の諸条件によって向いている住まいがあるというのも事実としてあります。

 マンション・一戸建てを検討中で悩まれている方や、「マンションから戸建て」「戸建てからマンション」に買替を検討の方に対して、今回の解説によって良い結論が導き出せる、そして購入したのちに後悔しないための一助となれば幸いです。

 まず、最初に1点お話させて頂きます。マンション・一戸建てのどちらを選ぶ場合も「資産価値」を見てマイホームを選びましょう。長い人生の中でマイホームが足枷とならないよう、資産性を意識した住まい選びを行うことが大切です。

 マイホーム選びで資産性を意識することの重要性や、資産価値の下がりにくいマンション・一戸建ての見つけ方については以下の記事で詳しく解説しております。

 

1.これまでは一戸建てよりマンションがお得だった?

 実は、これまで過去の相場情報を見てみると一戸建てではなくマンションを購入した方がお得だったことが現在のマンション価格の上昇をみれば分かります。

 

 しかし現在、新築マンションだけを探していると、購入が難しい現状があります。

 2024年現在、マンションの価格は未だかつてないほど高騰しており、エリアによっては、高所得層の方以外は手の届きにくい価格となってしまいました。土地価格の上昇に加えて、建設費用の高騰によって最小限の設備仕様の新築マンションが増えたため、周辺の中古マンションと比べた際にグレード感で劣ると感じてしまう場合もあります。

 

 勿論、今でも立地や価格などの様々な好条件が揃う素晴らしいマンションもあるかもしれませんが見つけ出すことが難しい現実があります。

 価格高騰に呼応するようにマンションの供給数は下がり続けており、希望エリアを絞ると新築マンションを買うことは難しくもあります。

 そこで、選択肢に一戸建てを入れるという考えはいかがでしょか。

 一戸建て住宅は、マンションと比べて安い価格で手に入り、かつ2人以上のお子さんのいるご家庭やリモートワークの方でも対応できる広さを確保できます。今までマンションで暮らしてきた方は一戸建てに住むことに抵抗があるかもしれません。

 引き続き、マンションと一戸建ての違いについて詳しく解説していきます。

 

2.マンションと一戸建ての違い

マンションと一戸建てを比較し、詳しく説明していきます。

 

(1)一戸建ては価格上昇がゆるやか

マンションと一戸建ての価格差は、下記のグラフを見ると明らかです。

 

 過去10年でマンション価格は約1.8倍まで上がりましたが、一戸建て価格はマンションに比べ緩やかな価格推移となっており、一戸建ての価格も2020年中頃より2割弱の増加が見られますが、マンション価格と比較すると上昇幅は小さいです。

 

マンション価格の上昇理由

● 都心部土地価格の高騰

 マンション価格が著しく高騰してしまった最大の理由は、土地価格の高騰です。

 一般的に、分譲一戸建ては駅からある程度距離のある郊外住宅街に建設されることが多いのですが、しかし、マンションは駅近好立地に建てられるため、ホテルや商業施設の建設用地と競合します好景気であればあるほどに土地の価格は上がっていくため、マンション用地の取得費用は嵩み、最終的に販売価格に転化されます。

 

 今、販売されているマンションの多くは新型コロナウィルス流行前、東京オリンピックを控えた時期に取得された土地に建てられているため、価格が非常に高くなっています

 

 このような一戸建ての価格面でのメリットを知り、マンションと一戸建てを比較検討してみたくなった方もいらっしゃるのではないでしょうか。また、ウッドショックという言葉を聞かれたことがあるでしょうか。マンションも一戸建て、リフォーム費用まで、建築に掛かるコストが全般的に上がってしまっている事実も認識しないといけません。

 

 ここからは具体的に、一戸建て・マンションそれぞれのメリット・デメリットを整理していきます。

 

(2)マンションと一戸建ての購入メリット・デメリットを比較しよう

 まずはマンションと一戸建て、それぞれの主な特徴を比較表にまとめました。

 立地については、マンションの方が有利となります。元々、マンションは土地の価値が高いところに土地を有効利用して建てるということが、コンセプトになっていることもあり、土地価格が高いエリアに関してはマンションが多く建築されています。

次に価格ですが、価格は一戸建ての方が購入しやすいと言いますのも、戸建ての方が建物に関して価格コントロールがしやすいという側面があります。

 資産価値については実は様々な解釈ができます。まず、マンションの資産価値のデメリットは土地面積が狭い(持分)という問題があります。つまり、建物が何らかの理由や老朽化によって無くなった場合、土地の持ち分はわずかになってしまいます。比べて一戸建ては、そのような場合でも基本的にはそのままの土地の大きさになります。つまり、土地を多く所有できる一戸建ての方が得だという考え方ができます。しかし、昨今は建築技術の向上によって、建物は非常に長持ちするようになりました。また、古いマンションで起こっている配管等のメンテナンスも平成以降の物件では対策も行われています。非常に長持ちする建物になっていますので、更地の状態に戻すという事が、地震が生きている間には考えづらくなります。また、維持管理もマンションの場合は管理組合や管理会社が行いますので、管理もまかせることができます。一方一戸建てはメンテナンスを疎かにすると、建物の資産価値の劣化が非常に早くなるので、注意が必要となります。但し、マンションは複数の所有者によって共有で管理する事になります。その為、無駄な費用が一戸建てに比べて高額になります。例えば、マンションにジムがあったり、図書室があったりする場合は利用しない方からすればデメリットでしかありません。当然物件によってこの比較の表とは違う当てはまら物件も数多く存在しますが、このようにマンションと一戸建てではどちらに優位性があるかが項目によっても変わってきます。

 以上がマンションと一戸建てのメリット・デメリットの比較になります。

 

 ここからは、上記で解説している内容をより詳細にご説明していきます。

 

(3)マンション・一戸建てのメリット・デメリットを比較していきたいと思います。

マンション・一戸建てそれぞれのメリット・デメリットは下記のようになっています。

 

・一戸建ては、マンションに比べて広い

物件によりけりではありますが、一戸建ての方がマンションよりも広く建てられていることが多いです。マンションは60㎡程、一戸建ては100㎡程がボリュームゾーンになっています。

 

ポイント

広さの確認の重要性

 

・一戸建ては売却しにくい、大きく損をする可能性アリ

理由は大きく2つ

木造建築の場合、建物価値が22年でゼロ(マンションは47年)になります。建物の分の価値の目減りがマンションに比べて早くなります、

 

そして、マンションは比較的アクセスの良い場所に建っていることが多い物件によりけりですが、マンションは立地条件が良いところに建っていることが多く即ち早く売れる可能性が高くなります。

 

ポイント

立地条件の重要性

 

・一戸建てはマンションよりも騒音トラブルの心配が少ない

マンションのトラブルでもっとも多いのが騒音トラブルです。

こちらかなり難しい問題です。一戸建ての場合はマンションに比べ、隣近所との騒音トラブルが起こるリスクが少ないです。

部屋の中でお子さんが走り回ったり飛び跳ねたりした際に下の階へ響いてしまっているかを心配する必要がありません。

 

騒音問題に対しては、大通りや線路、繁華街といった外部からの騒音は現地で確認することが重要です。上下隣室からの騒音は所有者から確認しましょう。

所有者本人が住まれていない、新築マンションの場合など、予測できない場合もあります。

そのため、物件詳細や営業担当者への聞き込みを通じて、属性の近い人が多い物件を選ぶことが大切です。

 

ポイント

不測の事態に備え、住み替え可能な資産性が保たれやすいマンション選びが必要になります。

 

 

・一戸建てには管理費などの経費がかからない

マンションは住宅ローンの支払いの他、管理費・修繕積立金・駐車場代が毎月かかります。

それに対し、一戸建てではランニングコストを支払う必要はありません。

もちろん建物維持のための費用を自身で積み立ておく必要があるものの、修繕積立金の値上げや一時金徴収を心配せずに済みます。

また、修繕積立金や管理費が安いからと言って問題が無いわけではありません。管理費・修繕費が安い理由はまちまちですが、必ず一致するのが、修繕積立金が安いマンションは将来的に大規模修繕工事を行う際に、修繕積立金が不足してしまいます。場合によっては一括で徴収されたり、マンション自体が借金を抱えてしまったりという状態になります。

管理費に関しては、マンションの総戸数にもよりますが、管理費が安い=管理形態が異なります。物件により、必ずしも正解ではないですが、明らかに管理費が安いマンションは自主管理のマンションです。自主管理のマンションは一部金融機関では住宅ローンが使えないなど弊害が生じます。

また、管理費が安いと掃除に避ける労力も少なくなり、結局のところマンションの価値を下げてしまうことになりかねません。バランスが重要になります。一戸建ての場合だと自由に管理の仕方を決めることができますが、マンションはそういったわけにはいきませんのでご注意ください。

 

ポイント

管理費を支払う価値があるかどうかの判断

 

・マンションのメリットとデメリット(戸建てと比較)

マンションメリット

・資産価値(リセールバリュー)が高い

好立地のマンションを購入した場合、売却や賃貸に出すことも容易です。

さらに、駅直結、エリアNo.1といった条件の良いマンションは、購入時より高く売れるケースも多いです。

 

マンションはターミナル駅へのアクセスが至便な都心寄りの立地に多く建てられます。

更に、駅から歩ける立地に建てられる場合が多いです。

すなわち、通勤・通学がしやすく、かつ日々の買い物にも困らない利便性の高い暮らしが送れます。

 

戸建ての場合は郊外で購入する方も非常に多いので、マンションのメリットとして書きましたが、戸建ての場合でも同様のことが言えます。戸建てを購入する場合も資産価値も重要なポイントです。

 

・維持管理をおまかせできる

管理会社にマンション本体の清掃や維持管理をおまかせできます。

各階ゴミ置き場や24時間ゴミ捨て可能なゴミステーションはマンションならではの便利な共用設備と言えるでしょう。

植栽やエントランスが綺麗に保たれた自宅マンションに帰宅する毎日は日々の充実感にも繋がります。

 

一戸建ての場合は建物の維持を自分で行う必要がある

マンションとは違い、清掃もそうですが、外壁や屋根など建物本体の維持を自分自身で行う必要があります。

庭を作ったものの、植栽の手入れや雑草対策が面倒になったという失敗談も以外に多いです。

 

・セキュリティが強固

マンションは一戸建てと比較し、セキュリティが強固に保たれています。

オートロックが2重、3重となっている、内廊下、管理人常駐といった安心して暮らせる要素が多いです。

 

実は空き巣の被害は戸建ての方が2倍近いのですが、現在わが国内には戸建て(
長屋含む)2701万戸マンション571万戸のストックがあります。4倍から5倍戸建ての方その戸数が多い事を考えると実はマンションの方が狙われやすいという見方もできますので、オートロックがあるからといって過信は禁物です。

 

 戸建ての場合は戸締りの重要性や死角を少なくするなどの対応策必要になります。

 

以上がマンションのメリットになります。

 

続いては、マンションのデメリットについてもご紹介します。

 

・価格が高騰している

建築費の高騰や、都心部の用地確保が難しいといった理由により、マンション価格は高止まりが続いています。

必ず、検討エリア内のマンション価格相場(新築・中古マンション問わず)をチェックした上で購入契約へと進むようにしましょう。

同エリア内のマンションと比較し価格差が大きすぎる場合は、売却が困難になりますので購入を避けた方が無難です。

 

価格高騰により、高値掴みする可能性アリ

前述のようにマンション価格は高騰しています。これからマンションの値段は下がりますか、と質問があったとしてもすぐに下がるとは言いにくいのですが、過去と比較して1.8倍の価格になっているのは事実です。今購入したら高値掴みになってしまうかもしれません。

 

 

 ここまでマンション購入と一戸建て購入のメリット・デメリットを解説してきました。

マンション・一戸建て、それぞれに良い所があり、ご自身の条件によって向いている住まいがあります。

 

(4)マンションと一戸建ての違い まとめ

マンション価格は10年間で約1.8倍上昇、一戸建て価格の上昇幅は小さい、立地条件は九通で重要、一戸建て・マンションのメリット・デメリットを知り、向いている住まいを選ぶことが大切です。

 

3.住宅双六という考え方(マンションと一戸建てを徹底比較! 属性別あなたに向いている住まいを解説)

 さてここまでは、マンションと一戸建てそれぞれのメリット・デメリットについて理解していただきました。

しかし、実際には世帯収入・予算・年齢・家族構成等のご自身の属性に応じて、マンションと一戸建てのどちらが向いているのかが異なります。

 そこで、ここからは個人の属性別にベストなマイホームの選択肢をご提案します。

3.1 年齢別購入に適したマイホームとは住宅双六という考え方

基本的な考え方は、いざというときに住み替えられる住まいを選ぶことをおすすめしています。

人生100年時代、「ライフスタイルの変化に応じて、柔軟に住み替えられる家」を選択することが将来の安心へとつながると考えています。

 

理想的な住み替え戦略プラン

•20代

マンションを初購入

•20代後半~30代

結婚をきっかけに住み替え

•30代~40代

子供が誕生することをきっかけに住み替え

•50代~

子供が独立したことをきっかけに住み替え

 

 

20代が最初に選ぶべきはマンション

初めての自宅購入となる20代の方には、マンションがおすすめです。

特に単身者の方の場合は、部屋の広さよりも立地を優先した住まい選びを行いましょう。

通勤しやすく、休日の余暇を満喫できる都心立地に建つマンションを選ぶのがベストです。

将来、結婚で手狭になった場合にも、都心のマンションであれば売却でき住み替えが可能です。

20代の購入タイミングとして、早くて新卒入社後3カ月を経過すると、銀行や条件により住宅ローン借り入れが可能となります。

賃貸住まいで支払う家賃が無駄だと考えている方は、マンションを購入し、自宅で資産形成するのがおすすめです。自身で住めるので、一番安心な不動産投資という考え方が出来ます。

注意点は前述で説明した立地条件と経年劣化が早い水回り関係は抑えられている投資型もしくは類似したマンションを選ぶのがよいと思います。Dinksでも暮らし良いマンションがいいです。

 

30代・40代はライフスタイルに応じて選択

30代・40代の方はご自身の状況や属性に応じて、向いている住まいが異なります。

いずれにせよ、年齢が若ければ若いほど長期の住宅ローンを組むことができ、借入金額も大きくなるため、物件の選択肢が広がります。

住宅購入を考えている方は、早めに検討を始めて損はありません。

例えば、結婚をきっかけに自宅を探している方で、ご夫婦ともに都心勤務の場合には、通勤時間が短縮できるマンションが向いていると言えます。20代に購入したマンションに住み続けるのも良いですし、ステップアップしてまた、売却益を足して更に広いマンションにお住み替えもいいでしょう。

 

もしくは、二人目のお子さんの誕生をきっかけに自宅を購入する方であれば、都区部から離れ、広めの一戸建てに住むという選択肢もあります。

 実際に、東京都区部の人口流入推移を見ても、30~40代で都心を離れている傾向が見られます。

東京都区部からの流出がもっとも多い年齢層が、小学校に入学する前の未就学児と34-42歳。

お子さんが生まれたタイミングで都区部を離れる方が、一定層いると考えられます。

今、このコラムお読みの方の中にも、お子さんの誕生をきっかけに、マイホーム購入を検討し始めた方も多いのではないでしょうか。

 

 

50代~の方は退職・子供の独立を機に住み替える選択肢も

お子さんの独立や定年退職をきっかけに、都心マンションから故郷にUターンするもよし、郊外一戸建てから都心の小さめの間取りに住み替えるもよし。

 資産価値が保ちやすい自宅を所有しておけば、あなたの理想の老後に合わせた住み替え(ダウンサイズ)が可能になります。

また、ずっと、マンションにお暮しで定年を機に一戸建てへお住み替えを検討の方もおられます。マンションを売却して購入資金とします。次に一戸建てのお住まいの方もですが、新築住宅でも中古戸建てでも断熱基準の見直しが2025年にあり、それ以前の住宅の断熱性能は過去のものになってしまいます。

 また、マンションのどこに住んでいたのか中住戸に住んでいたかによっても印象はかわりますが、普通の戸建ては暑くて寒いです。これはこれからの日本では当然は無くなりますので、断熱工事リフォームは欠くことが出来ません。

価格高騰が続くマンション市場。

 駅から遠い立地のマンションを買うよりも、郊外の一戸建てを選択した方が満足度が高い場合もあります。

しかし、辺鄙な立地に購入してしまうと売却時に残債割れ(住宅ローン残高を下回る売却額)してしまう危険性がありますのでご注意ください。

 一戸建てであっても割高物件を選ばないよう、立地に対する適正相場把握、エリア選定、判断は慎重に行い、中古戸建ての場合は住宅を長寿命化させる性能向上リノベーションを行うべきです。

 

 

考え方まとめ

•予算が多い&世帯人数が少ない場合

・23区内マンションをおすすめ!

•予算は抑えたい&世帯人数が3人以上の場合

・首都圏の一戸建てもおすすめ!

 

4.マンションと一戸建てを徹底比較! エリア別あなたに向いている住まいを解説

最後の章では、エリア別に住まいの選び方を解説します。

東京中古一戸建てナビはあなたの購入検討エリア内で、心から欲しいと思える自宅が見つかるようサポートします。

 

(1) 一戸建ての場合も立地はしっかりチェック!

 ここまで度々ご説明してきた通り、自宅の資産価値を考えるうえで最も重要なポイントが立地です。

自宅の資産価値は立地で決まると言っても過言ではありません。

つまり、立地条件はマンション・一戸建て共通で必ずチェックしたいポイントです。

駅近・都心部へのアクセスが良好・再開発エリア内といった好立地であればあるほど、資産価値が下がりにくくなります。

そのため、自宅購入で利益を出したい「産性重視・投資志向の強い方」は東京23区内の都心駅近マンションを購入することが最も安全です。

 一戸建てに比べ、マンションの方が駅近立地であることが多いためです。つまり、一戸建ても同じ条件で立地を探すことが重要になります。

それに対し、他首都圏エリアの場合は購入年(市況・景気)によっては大きく値下がりしてしまっている年もあります。

ただし、23区別にみると値下がりしている区もありますし、23区外でも大幅に値上がりしたエリアもあります。

 

(2)自宅購入で損をしないためのエリア(立地条件)の選び方

 山手線の内側などの都心立地であればあるほどに資産性は上がりますが、その分購入価格も高くなってしまうのが難しいところではあります。

 自宅購入を検討している多くの方は、「自宅を買って絶対に利益を出したい」というわけではなく、「自分の好きな家に住みたい」という気持ちが強いのではないでしょうか。

ですが、転勤や住宅双六ではないですが、年齢や体調に応じて住み替えが必要になってくる可能性も忘れてはなりません。

そんなときのために、損を出さずに売却できる家を手に入れる必要があるのです。

 

損を出さずに売却できる家を手に入れるために重要なのは、予算に合った価格内で以下の条件に当てはまる自宅を購入することです。

商業、教育、医療の面で利便性が高く、一定の需要が続くと見込まれるエリアを選ぶ

● 人口減少が加速していく時代 アクセスの悪い辺鄙な場所は避ける

● エリア相場よりもなるべく安く購入する

まずは、検討中エリアの中でなるべく利便性が高く、アクセスの良い場所を選ぶことをおすすめします。

東京に限らず、各都道府県で街の中心部に近く、快速停車駅など移動がしやすい場所の近くに購入するべきです。

そして、3つ目のポイント相場よりも安く買うは、意外にも見逃してしまう人が多いポイントですのでご注意ください。

不動産取引は金額が大きいことから、周辺相場プラスマイナス5~10%程度の誤差が生まれます。金額交渉を行い含めなるべく安く購入することが重要です。

 

(3)沿線・駅からマンション・一戸建て価格相場を調べる

マンション価格が高騰を続けた結果、今現在マンション・一戸建ての間には1.5倍ほどの価格差が生まれています。

マンション・一戸建ての価格差

※参考 2021年首都圏の平均価格

•新築分譲マンション平均価格 6,260万円

•新築分譲一戸建て平均価格 4,170万円

もちろん、首都圏とひとくくりにしても全く同じ条件というわけではなく、マンションの方がより駅からの距離が近く、都心立地に集中している物件が多い傾向がありますのでマンションの平均価格が上がっているという見方もできます。

予算に余裕があり、資産性を重視したいなら都心マンション、ファミリーで広い家に住みたいなら一戸建てと、ライフスタイルに合わせて選択してください。

 

注意したいのが、郊外エリアの新築マンションです。

郊外の新築マンションの多くは相場よりも割高な値付けがされているため、中古売却時に大幅に値下がりしてしまう可能性が高いです。

 

 

(4)エリア別考え方まとめ

• 資産性で自宅を選ぶ際に最も重要なのは立地

• マンション・一戸建て問わず、エリア相場を把握し高値掴みを避けることが大切

• 自分の検討エリア内で、なるべく利便性が高い立地を選ぶ

 

(5)徹底比較まとめ

この回では、「戸建てVSマンション」比較として解説してまいりました。

マンションと一戸建てのどちらがご自身に向いているか、理解は深まりましたでしょうか?

本文内でもご説明した内容となりますが、マンションと一戸建てのどちらを選択したとしても、損をしないための自宅購入で最も重要なのは以下です。

● エリア相場を把握

● 相場より割安物件を選び、高値掴みしない

● 資産価値の高いマンションor一戸建てを購入する

〇中古戸建ての場合は性能向上リノベーションを行う

 

5.まとめ

 

 冒頭で申した通り、ここに書いてあることが全て正解ではありません。住宅を購入した満足度は人それぞれです。ですが、自身やご家族の満足度を優先するがあまり、資産価値を無視していると後々困ることになりますので、この機会に是非検討してみて下さい。

東京中古一戸建てナビでは、住まい選びに役立つ、コラムを提供しています。そちらも是非お役立てください。

 

エコキュートのメリットとデメリット:省エネルギーな給湯ソリューションの利点と考慮すべきポイント|お役立ちコラム|東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

築年数別おススメ性能向上リノベーション|お役立ちコラム|東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

 

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

新築戸建てから中古戸建てのことならなんでもご相談ください!

著者情報 刈田知彰

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