目次
1. 荒川区はどんなところ？
「荒川区」は東京23区の中でも最も下町らしい下町です。都電荒川線（東京さくらトラム）がのんびり走る街並み、日暮里繊維街の活気、町屋の商店街――。昔ながらの東京の暮らしが今も息づく、人情味あふれる街です。
私は不動産業界で16年間、数多くの物件を見てきましたが、荒川区で感じるのは「東京23区で最もコストパフォーマンスの高い住宅エリアのひとつ」ということです。日暮里から山手線で東京駅まで約15分なのに、地価は23区でも低い水準。利便性と価格のバランスが非常に良い穴場エリアです。
荒川区は東京23区の北東部に位置し、台東区・文京区・北区・墨田区・足立区と隣接しています。
荒川区の基本データ
- 面積：10.16km²（23区で2番目に小さい）
- 人口：約22万人（2025年時点）
- 世帯数：約12万世帯
面積は台東区に次いで小さいですが、「幸福度ランキング」で23区上位に入ることもある、住民満足度の高い区です。子育て支援が充実しており、ファミリー層にも人気があります。
???? 本サイト『東京中古一戸建てナビ』を運営するハイウィル株式会社の本社も、この荒川区にあります。荒川区に根を張る地元企業として、区内の物件事情・道路事情・地盤特性まで熟知したスタッフが、中古一戸建て選びをサポートしています。
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2. 荒川区の土地相場・中古住宅相場
荒川区は23区の中でも地価が低く、一戸建てが現実的に購入できるエリアです。
土地相場（2025年基準）
荒川区の住宅地の平均地価は約48万円/m²（坪単価約159万円）で、前年比+7.8%の上昇です。
- 日暮里・西日暮里エリア：60万〜90万円/m²（JR山手線駅。交通利便性が高い）
- 町屋エリア：45万〜65万円/m²（千代田線・京成線・都電の3路線利用可）
- 南千住エリア：50万〜70万円/m²（再開発でタワマンが建設。街が変貌中）
- 荒川・東尾久エリア：38万〜55万円/m²（都電沿線の静かな住宅街）
- 西尾久エリア：35万〜50万円/m²（区内で最も手頃。隅田川沿い）
中古住宅の価格帯
- 築30年以上：1,800万〜4,500万円
- 築20〜30年：3,000万〜6,000万円
- 築10〜20年：4,500万〜7,500万円
- 築10年未満：6,000万〜9,000万円以上
荒川区は23区内で一戸建てが最も手頃に購入できるエリアのひとつです。荒川・東尾久エリアなら、築30年以上の物件を2,000万〜3,000万円で購入し、800万〜1,000万円のリノベーションで、総額3,000万円台で一戸建てが実現する可能性があります。
3. 荒川区の家賃相場
- ワンルーム〜1K：6.5万〜9万円
- 1LDK〜2DK：9万〜13万円
- 2LDK〜3DK：12万〜18万円
- 3LDK〜4LDK：16万〜25万円
ファミリー向けの3LDK以上で月18万円の家賃を払うとなると、年間216万円、10年で2,160万円。荒川区なら中古一戸建ての住宅ローンの方が月々の支払いが安くなるケースが大半です。
4. 荒川区の交通アクセス
電車でのアクセス
- JR山手線・京浜東北線：日暮里・西日暮里。東京駅まで約15分
- JR常磐線：三河島・南千住。上野・東京方面へ
- 東京メトロ千代田線：西日暮里・町屋。大手町まで約15分、表参道まで約25分
- 京成本線：町屋・新三河島・日暮里。成田空港へ約40分（スカイライナー）
- 都電荒川線（東京さくらトラム）：荒川区内を横断。三ノ輪橋〜早稲田を結ぶ唯一の路面電車
- つくばエクスプレス：南千住。秋葉原まで約8分
- 日暮里・舎人ライナー：日暮里〜見沼代親水公園。足立区方面へのアクセス
日暮里はJR・京成・日暮里舎人ライナーの3路線が利用可能で、東京駅まで約15分、成田空港まで約40分。都心アクセスと空港アクセスの両方に優れた交通の要衝です。
5. 荒川区の生活利便性
買い物施設
- 日暮里繊維街：約1kmに90店舗以上。生地・手芸用品の日本最大の集積地
- サンポップ町屋：町屋駅前の商業施設
- ジョイフル三の輪商店街：都電三ノ輪橋停留場前の下町商店街
- スーパー：コモディイイダ、ライフ、まいばすけっと、業務スーパーなど各地に多数
教育施設
- 区立小中学校：小学校24校、中学校10校
- 開成中学校・高等学校：区境（西日暮里）に位置する日本最難関の進学校
- 荒川区立図書館：5館。子ども向けプログラムが充実
医療施設
- 東京女子医科大学東医療センター：荒川区の中核病院。救急対応も
- 日暮里周辺のクリニック：各種専門クリニックが集積
施工現場からのアドバイス
荒川区の中古一戸建てを検討する際に、私が特に注意していただきたいポイントがあります。
まず、荒川区は木造住宅密集地域が非常に広いという点です。区内の多くの住宅街で、建物が密集して建ち並び、前面道路の幅が4m未満の物件が少なくありません。セットバックが必要な物件は、建て替え後の建物が現在より小さくなる可能性があります。
もうひとつ、荒川区は隅田川に近い低地が多く、地盤が軟弱です。築40年以上の物件では、基礎の不同沈下や建物の傾きが生じているケースを見かけます。私が実際に調査した物件で、「1階の床にビー玉を置いたら転がった」というレベルの傾きが見つかったこともあります。
価格の安さだけで判断せず、道路幅・セットバック・基礎の状態・建物の傾きを必ず確認してください。
6. 荒川区の治安
荒川区の治安は23区の中でも良好な水準です。警視庁の統計によると、刑法犯認知件数は年間約1,500件前後で推移しており、犯罪発生率は23区平均を下回っています。
- 治安が良いエリア：荒川・東尾久・西尾久。落ち着いた住宅街で、下町のコミュニティが健在
- 治安が普通のエリア：町屋・日暮里。商業地域だが大きな問題なし
- やや注意が必要なエリア：南千住駅周辺の一部。再開発で改善傾向
下町特有の「ご近所付き合い」の文化が残っており、地域の目が防犯に大きく貢献しています。
7. 荒川区の災害リスク
水害リスク
荒川区は荒川と隅田川に挟まれた低地に位置しており、荒川氾濫時の浸水リスクは高いエリアです。ハザードマップでは区内の広い範囲で最大3〜5mの浸水が想定されています。ただし、荒川の堤防強化事業や排水ポンプの整備が着実に進んでいます。
地震リスク
荒川区の地盤は荒川・隅田川の沖積低地で、揺れが増幅されやすい特性があります。木密地域では地震時の火災延焼リスクも懸念されています。区では不燃化特区の指定や建替え促進事業を積極的に推進しています。
8. 荒川区のおすすめスポット
- 都電荒川線（東京さくらトラム）：東京に残る唯一の路面電車。沿線のバラ植栽が美しい
- あらかわ遊園：2022年リニューアルオープン。日本一遅いジェットコースターが名物
- 日暮里繊維街：手芸・ハンドメイド好きの聖地。プロのデザイナーも通う
- 荒川自然公園：下水処理場の上に造られた約6万m²の公園。野球場やテニスコートも
- ジョイフル三の輪商店街：昭和の雰囲気漂う下町商店街。都電の終点
- 素盞雄神社：荒川区最大の氏神様。天王祭は区内最大の祭り
- 荒川ゆいの森：図書館・子育て支援・カフェが一体の複合施設
9. 荒川区で中古住宅を探すなら
私たち『東京中古一戸建てナビ』は、荒川区に本社を構えるハイウィル株式会社が運営しています。荒川区の地元企業として、区内の物件を自分の足で見て回り、地域の皆様に選ばれ続けてきました。
地元企業ならではの強み
- 荒川区を熟知したスタッフ：町ごとの道路事情・地盤の特性・水害リスクを肌感覚で把握
- 地元ネットワーク：区内の不動産情報が集まりやすい環境。非公開物件の情報提供も
- 近いからすぐ駆けつけられる：物件の内覧・調査・打ち合わせもフットワーク軽く対応
- 地域の施工実績：荒川区の築古住宅のリノベーション経験が豊富
下町エリア特有の道路幅や地盤のリスク評価から、建物の状態診断まで、プロの目線でサポートします。
- 非公開物件の情報提供：会員様限定で非公開物件をご案内
- 宅建士による物件調査：道路幅・地盤・基礎をプロの目でチェック
- リノベーション提案：コスパ重視のリフォームをご提案
- 資金計画の相談：住宅ローンの組み方もアドバイス
「荒川区のことなら、荒川区の会社に相談する」――それが一番確実で、一番納得のいく住まい選びにつながります。
10. まとめ
- 相場：中古一戸建ては1,800万〜9,000万円。23区最安水準で一戸建てが実現
- 交通：日暮里の山手線で東京駅15分。千代田線・京成線・都電も利用可
- 生活：日暮里繊維街・下町商店街。物価が安く暮らしやすい
- 治安：下町のコミュニティ力が支える穏やかな住宅街。犯罪率は低い
- 災害：荒川・隅田川の氾濫リスクと木密地域の火災リスクには注意
荒川区はこんな方におすすめです：
- 23区内で最もコスパよく一戸建てを持ちたい方
- 下町の人情あふれる暮らしを楽しみたい方
- 山手線沿線で手頃な住宅を探している方
- 子育て支援が充実した区で子育てしたい方
宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。荒川区に本社を構えるハイウィル株式会社にて、中古一戸建ての売買・リノベーションを手がける。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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