2023.06.19
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その「リフォーム済物件」危険かも!

リフォーム済物件 リノベーション物件

 

 

 

1.はじめに

 

中古住宅購入を検討した際に「リノベーション物件」「リフォーム済物件」などを目にしたことがあるのではないでしょうか。

 

今回のコラムではなぜ「リフォーム済物件」が危険なのかを解説していきたいと思います。

 

 

2.リフォーム済物件のメリットとデメリット

 

まずは、「リフォーム済物件」にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

「リフォーム済物件」にもいろいろな種類、いろいろな種類とはリフォーム内容もそうですが、築年数や構造などたくさんの種類がありますので、「リフォーム済物件」と一括りにしにくいという問題が最初からあるのですが、まずは一般的なメリットとデメリットを解説していきたいと思います。

 

メリット

・最新の設備

「リフォーム済物件」はリフォームされていて設備にはメーカーの保証もついています。

 

・新築物件と比べると安い

「リフォーム済物件」をプラスしても新築の物件購入より費用が抑えられます。

 

・新築物件に比べ選べる物件数が増える

中古を選ぶ事によって候補物件は増えます。

伴って都心や郊外の人気エリアで物件を見つけにくい人気エリアでも物件を見つけられ可能性がアップします。

 

・すぐに住むことができる。

中古物件をリフォームして住む場合は工事期間が発生しすぐに住むことが出来ません。すぐに住むことが出来るのはメリットとなります。以外に大きなメリットです。

 

・瑕疵担保責任保険などがつくことがある。

物件によってですが、瑕疵担保責任保険がついてくることがあります。瑕疵担保責任保険がついていると万が一雨漏りなどが起こったとしても保険で対応できます、また、保険に加入しているという事は第三者機関により、検査が行われているという事なので、比較的普通に買うよりは安心して住むことが出来ます。

 

 

デメリット

続いてデメリットですが、

・耐震性の問題

基本的には2000年以前に建てられた中古戸建て住宅は耐震面で既存不適格になってしまいます。耐震補強工事をしているかは必ずチェックしましょう。

 

・劣化の状況確認がしにくい

リフォームされていて綺麗になっています。その為、デメリット部分がわかりづらい面があります。例えばシミが出来ていた場合など雨漏りを疑う事が出来ますが出来ませんし、結露がひどくてカビが発生していた場合なども把握して対処することができません。

 

・せっかく間取り変更などを行える機会なのにそれが出来ない。

リフォームを行ってしまっていた場合自分好みに再度リフォームすることは、余計な費用が掛かってしまいます。

 

 

 

3.リフォームとリノベーションの違い

 

ここからがこのコラムの重要なポイントとなります。「リフォーム済物件」と「リノベーション済物件」の違いについて解説していきます。「リフォーム済物件」

 

まずは、リノベーションとリフォームの使い分けについて簡単にご説明させて頂きます。

 

リフォームとは

リフォームとは現状復旧することを言います。

クロスの張替えやフローリングの張替えやキッチンの取替などを行う場合には基本的にはリフォームという言葉を使います。

 

続いてリノベーションですが、

リノベーションは新築時よりも性能向上を行う場合に利用します。リフォームよりも大規模な工事になりますが、明確な線引きはなく、ミニマムでは間取りが変更された物件はリノベーション物件と呼ばれます。

 

 

4.「リフォーム済物件」が生まれるまで

「リフォーム済物件」は通常不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームを行い売り出します。

当然に利益をとる必要があります。「リフォーム済物件」だからと言って新築よりも高い値段で売れるわけではありません。つまり売価はある程度決まっています。そこで、リフォームの内容が重要になってまいります。最小のコストで最大限の見栄えが良くなるようにリフォームを行います。当然に業者が仕入れする際にも諸費用は掛かってきますので、思った以上にシビアな問題です。

 

つまり、基本的にはリフォーム済物件は耐震や断熱の性能が足りていない物件が数多く存在します。

 

 

 

5.リフォーム済物件を買ってはいけない理由

 

「リフォーム済物件」を買ってはいいけない理由は耐震や断熱の性能が足りていないからです。ことわざに安物買いの銭失いという言葉がありますがそのまんま当てはまります。

 

そして、デメリットの部分でも出てきましたが、中古住宅をリフォームしていることにより、劣化の状況確認がしにくくなります。「リフォーム済物件」は当たり前ですけどリフォーム工事が終わっています。つまり、リフォーム前がどのような状態だったかを見ることができません。例えば雨漏りが起こっていた場合、シミが出来ていた場合は雨漏りが起こったことがすぐにわかります。しかし、リフォーム物件は売主が言わない限りわかりません。もちろん売主もそれなりの対策をとっていることがほとんどだと思いますが、しばらくは問題なく暮らせていても、何年後かに雨漏りが起こり発覚してはあとのまつりです。また、業者に雨漏りは直したのでとりあえずは大丈夫ですと言われれば、素人の方は大丈夫だと思ってしまうでしょう。ですが、10年後を考えると・・・。

 

ですが、リフォームとリノベーションについても触れましたが「リノベーション物件」と宣伝している物件でも単なるリフォーム工事で終わっている物件も多数存在していますので注意が必要です。

 

但し、裏を返せば現在売り出しされている中古住宅はリノベーション物件が多いのも事実です。

東京で家を購入する際は新築も中古もあまり出ないエリアだと、本当は避けたいけど避けては通れないパターンもでてくると思います。

 

6.「リフォーム済物件」でも許容できる範囲は?

そんな時に買ってもよいと判断できるチェックポイントをお伝えします。

・耐震や断熱の補強工事を行っている

(ベストは構造計算書と外皮計算書がある事。)

物件のリフォーム前の写真を残しており、工事中の写真も残っている

 

・リフォームした箇所の詳細の説明ができる。

リフォーム前の図面とリフォーム後の図面、計画図面がある(これは見極めるのは設計士レベルではないと無理ですが)

 

・2000年以降に建てられた建物(日本全国現在の建築基準法をクリアしている物件は基本的には2000以降に建てられたお家しかありません。2000年以前の建物の場合は耐震対策を行っているかを確認する必要があります)

 

・床下が確認できる

・瑕疵担保保険に入っている。

 

などが上げられます。本当は上部構造評点1.5UA値0.40(地域による)に性能向上リノベーションを行った物件に限るべきですが、そのような物件は珍しいです。

以上を参考にしてみてください。普通に考えればあって当然という内容になっています。

 

 

7.まとめ

マイホームを一戸建てで探す場合新築と中古そして今回のリフォーム済物件があります。

中古住宅を購入する場合は少なからず築年数分の経年劣化やダメージが見られます。そういったダメージ中にはもちろん数年後に修繕を行えば足りるものや、すぐにでも手入れをした方が良いものなどがあります。例えば外壁にクラックが入っていた場合すぐに対処すれば何ら問題ないですが、放置してしまうとそこから雨水などが侵入し腐食・腐敗・カビなどの原因になってしまいます。

そして、これらのことに対応しようとした場合には費用がかかります。買ってよいリノベーション物件は自ずと高くなってしまいます。

折角費用をかけるならリフォームではなくリノベーションを行うこと、更に言うなら新築以上に性能向上する性能向上リノベーションを行った物件がベストと言えます。但し、性能向上リノベーションを行った場合新築と同等の費用になりますので、新築よりも安価で考えておられる方は更に価格と性能のバランスが需要になります。東京中古一戸建てナビは性能向上リノベーションのご提案をご予算に合わせながらご提案させていただきます。

 

 

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰

      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

新築戸建てから中古戸建てのことならなんでもご相談ください!

著者情報 刈田知彰

 

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